房价涨幅较大 菏泽楼市火热背后存隐忧

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近日，《中国证券报》记者在新调控政策出台后走访菏泽楼市，发现当地建设繁忙，新屋市场火爆。自2015年棚改加速以来，菏泽市在短时间内积累了大量的住房置换需求，推动房价上涨了60%以上，目前已接近每平方米1万元。业内人士指出，这项政策对市场的影响是有限的，更多的在于心理支持。随着因地制宜地实施工棚货币化安置，菏泽楼市未来走势的不确定性增加。

12月18日，菏泽市住房和城乡建设局网站发布了《关于推进棚户区改造，促进房地产市场稳定健康发展的通知》，取消了限制新购住房转让的措施。

热闹的场面

走出菏泽火车站，不远处是一片繁忙而略显混乱的景象。空的空气中弥漫着灰尘的味道，建筑机械的轰鸣声在耳边阵阵响起。许多道路同时在建设中。许多十字路口都设置了临时信号灯，各种车辆拥挤在一起，混杂在一起。

在巨大的拆迁建设下，菏泽呈现出混搭的风格。高楼林立的精致新区、凌乱的老城和繁忙的建筑工地同时并存。

除了更多的建筑工地，菏泽还有同样多的销售办事处。据《中国证券报》记者粗略目测，在一个密集的地方有一个相距50米的售楼处。当地人开玩笑说，菏泽现在到处都是销售办公室。"这个城市没有100家，有几十家。"

售楼处井喷的背后是短期需求的大量释放。自2016年以来，菏泽的棚改规模一直位居全国第一，甚至被称为“拆迁第一城”。数字更直观。据媒体报道，菏泽市住房和城乡建设局相关负责人表示，近年来，相当于100万人口的菏泽市被“就地安置”。菏泽市常住人口只有70多万。此外，货币化安置的比例在2018年之前很高。

大量居民持有大量现金，短期内急需购买住房。这使得菏泽楼市持续高烧。在此背景下，菏泽房地产市场的去化学化周期从2016年的18个月急剧下降到9个月。《中国证券报》的一名记者走访发现，许多售楼处都挤满了人。其中，以提供住房满足刚性需求(教育)和提高需求为重点的牡丹区和开发区脱颖而出。

“学区基本上都在牡丹区。开发区基本上是改善了的住房，有大面积的公寓、高档住宅和200多平方米的别墅。”一位售楼处的工作人员告诉《中国证券报》记者，“菏泽的房地产很少被外国人购买，当地人主要需要改善。”旧城大规模拆迁和新城配套设施逐步完善。万达和碧桂园(港股02007)等大型开发商都有项目。”

随着需求的增加，房价上涨了。根据地理位置和居住质量，牡丹区和开发区普通住宅的平均价格在7000元至8000元/平方米之间，学区新建住宅的平均价格在9000元至11000元/平方米之间。在改善住房方面，平房的平均价格在1万到1.2万元/平方米之间，单户别墅的平均价格在2万到3万元/平方米之间。至于二手房的报价，学区房和优质地段与上述报价基本一致。其他类型的房产比新房略低10%左右。

成排的新建筑似乎对菏泽高端房产的火热销售没有什么影响。一位高端别墅区的销售人员告诉《中国证券报》记者:“别墅和别墅还没有开始建设，总共有160栋别墅。目前，只有不到10套的名额，所以有必要在预订前直接联系开发商。首付150万元，明年开工，2020年交付。别墅的价格在500万到2000万元之间。目前只剩下几套，全价800多万元。”

谈到最近新政的影响，大多数买家认为释放的信号更重要。“我不知道我能不能上去，但至少它不会掉下来。”一位房屋观察者告诉记者。

数据显示，2015年，在棚改没有加快的情况下，菏泽房地产的平均价格为5000元/平方米，目前的平均价格达到8000元/平方米，三年间增长了60%以上。

二手房变成了“更快的房子”

无论是货币补偿还是实物补偿，目前菏泽市“待客与住房”的矛盾更加突出。根据菏泽的官方声明，取消限购令是为了满足从一个棚子搬到另一个棚子的居民的住房需求。取消“限售令”后，菏泽二手房市场的走势如何？

《中国证券报》的一名记者走访发现，与受欢迎的新房售楼处相比，大多数二手房商店都是空的。这背后的原因在于拆迁建设的紧迫性，许多二手房实际上是“期房”。

“新政对二手房交易有一定影响，但影响甚微。”一家商店的负责人告诉记者，在政策改变之前，如果当地户口持有时间少于两年，而外国户口持有时间少于三年，则可以买卖，但不能转让。新政实施后，可分为“新证”(即不符合出售期限的房屋)和“旧证”(即符合出售期限的房屋)。普通房屋“旧证”转让费的2.5%，新证转让费的8.1%。“新居住证”可以买卖，但成本很高。不过，菏泽买房主要是和熟人，转让时间可以商量；同时，二手房市场基本上是期房，而且房子也不是盖得很好，所以过去两年的所有权转移影响不大。因此，当地人觉得这项政策对买房影响不大。

拆迁房屋建设进度缓慢，导致租赁市场“一室难求”。近年来，菏泽市大规模的城市改造使拆迁成为热门话题。《中国证券报》记者走访发现，几乎每一处房产都有近一半属于安置房。“拆迁房屋不在售楼处交易，价格比同一社区的其他房地产低1000-2000元/平方米。”一个销售办公室的销售人员告诉记者。

然而，拆迁房屋的建设进度比商品房慢。一位房地产动迁房屋的业主告诉记者:“政策规定，开发商应该先建动迁房屋，再建商品房。然而，由于大部分开发商资金周转的压力，拆迁工作被推迟了，只有当商品房销售一空，他们才能用钱来建设。被拆迁房屋的所有人只能用微薄的安置费租房子。一些社区搬迁费因高利率而推迟。”

许多被拆迁房屋的业主已经证实了业主的声明。一些业主告诉记者，短期租房者太多了，而且房东很强势。在提高房租的同时，房客们很挑剔。一些房东拒绝租给有老人和孩子的家庭。

房地产市场正在吸引注意力

7月12日，住房和城乡建设部牵头，与国家发展和改革委员会、财政部相关负责人联合召开了工棚改革情况通报会。住房和城乡建设部相关负责人表示，今后将因地制宜推进工棚货币化安置:在商品房存量较大的地方，工棚货币化安置可以继续推进；在商品房存量不足、房价上涨压力较大的地方，将采取更多的实物安置。

中国证券报记者了解到，今年以来，菏泽市的货币化安置逐步收紧。此外，菏泽房地产市场仍以本地买家为主，外来人口有限。房地产市场的未来走势已经成为各方关注的焦点。

许多业内人士指出，菏泽新房地产政策对当前市场的直接影响是有限的，更多的在于心理层面和预期。未来趋势取决于城市工业发展和人口流动。

和硕首席分析师郭毅持有类似观点。她对《中国证券报》表示，菏泽市的经济总量低于山东省的省级排名，近几年经济快速增长的很大一部分来自房地产增长率。这说明房地产业对地方经济发展起到了支撑作用。

“如果工业发展和人口流入不能对房地产市场形成强有力的支持，可能需要一些政策来‘拯救市场’。此次菏泽新政对买家信心有显著拉动作用。”郭毅说道。“但从长远来看，菏泽房地产市场存在一系列问题，如供应量可能大于实际生活需求，开发商资金相对紧张等。”