居住权首次写入民法典草案 为公租房提供更好法律保障

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[摘要]目前，公共租赁住房的承租人只享有使用权，而没有财产权。如果将居住权制度适用于公共租赁住房，承租人的租赁权经登记后将成为居住权，这将产生财产权的对抗效应。

《时代周刊》特约记者刘尧

8月27日，受到社会广泛关注的民法典草案被提交给第十三届全国人民代表大会常务委员会第五次会议审议。与居住权相关的内容第一次被写入《民法典》的物权草案，并单列一章。

“居住权”是指业主按照合同约定，经登记后，有权占用他人的房屋，以满足其稳定的居住需求。

全国人大常委会法制工作委员会主任沈春耀向全国人大常委会解释说，在《物权法》的基础上，按照党中央关于完善产权保护制度的要求，完善所有权清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，并结合实际需要，产权法律制度进一步完善，主要修改内容之一是增加居住权。

吉林大学法学院教授蔡立东对《时代周刊》记者表示:“居住权的提出是解决当前和未来中国养老问题的一项重要制度安排。”

武汉大学法学院教授孟也认为，居住权已写入民法典草案，这主要与中国日益严重的老龄化问题有关。

10年前几乎被写进了财产法

法律专家江平首先在中国提出了“居住权”的概念。江平发现，当时有些老人雇保姆照顾自己，这种照顾是长期的。老人死后，保姆不能回到她以前住的地方。毕竟，照顾她需要20到30年的时间，而且她的生活习惯已经改变了，所以很难融入她曾经生活过的小地方。在这种情况下，如果她有权利活下去，她的烦恼就会迎刃而解。基于此，江平提出了生存权。

针对类似现象，居住权几乎在10年前就写入了《物权法》，但一方面，法律界对于是否有必要将其写入《物权法》意见不一。例如，一些专家认为，适用人群很窄；另一方面，伴随商品房而来的房屋所有权问题备受关注，削弱了居住权的地位。居住权已经成为产权制度下一种特殊的用益物权。只要产权清晰，就没有必要对居住权进行特别规定。

居住权在中国并不是第一个，而是起源于罗马法。居住权最初是作为生活保障的制度设计而存在的。在罗马社会早期，父母通过遗赠将居住权授予除财产继承人以外的一些家庭成员，以保证受遗赠人的基本生活。在罗马共和国晚期，未婚婚姻和自由奴隶的数量增加了。那些没有继承权和缺乏或失去工作能力的人的生活就成了问题。因此，丈夫和户主给妻子或自由的奴隶留下了使用、获得和居住部分家庭财产的权利，这样他们就可以有生计和安全感。

十年后，居住权被写入了民法典草案。武汉大学法学院教授孟认为，这主要与中国日益严重的老龄化问题有关。

根据国家老龄办公室的最新统计，截至2017年底，中国60岁以上的老年人已达2.4亿，占总人口的17.3%，平均有近四名劳动者供养一名老年人。

“随着社会经济的发展，中国现在正逐步进入老龄化社会，养老已经成为一个普遍的问题。养老不能完全依赖儿童，社会化养老也不发达。应该怎么做？这取决于老年人自己，他们的主要财产是房子。在通过住房抵押贷款的创新解决了养老基金问题之后，它仍然需要得到更好的法律保护。”蔡立东表示，根据中国目前的养老状况，居住权很有可能会被通过。

理论上，适用范围应该很广

从公布的草案内容来看，没有明确规定只有老年人享有居住权。

在孟看来，居住权的理论适用范围应该很广。“从目前的草案来看，只要业主和权利人签署一份解释协议，并通过房地产登记处的认证，居住权就会成立。至于设立的理由，这不属于立法考虑的范围。”

孟认为，随着社会的发展，居住权是对长期保姆、弱智孤寡老人、老年人、同居老人(因害怕引起财产纠纷而选择同居而不结婚)、离婚者等的一种保障。

此外，草案还规定，居住权不得转让或继承。涉及居住权的房屋不得出租，但当事人另有约定的除外。居住权消灭的，居住权消灭，但当事人另有约定的除外。

蔡立东指出，转让和继承居住权的机会只有一个。这种权利与人有关，居住权不同于其他物权。它在传统民法中被称为地役权，是指为了特定的人的利益而使用他人所有的东西的权利。

值得一提的是，受访专家认为，提出居住权更多是为了养老，而不是为了抑制“炒楼”、高房价等房地产问题。

孟告诉《时代周刊》记者，现在引入居住权仍然考虑到一些需要长期住房的人的需求，比如前面提到的保姆问题。一些老年人现在找不到长期的保姆，缺乏未来的住房保障是原因之一。

8月30日，一些媒体披露，北京和深圳的一些房主通过中介以高价出租公租房。孟说，公共租赁住房一定不能出租，如果出租，国家有权收回。但是，公租房的居住权与草案中提到的居住权在本质上是有区别的。“我们提到，在合同中明确规定了居住权之后，就是在专门的房地产部门登记并获得有效承认的居住权。如果只是严格意义上的公共租赁合同登记，那就不叫居住权，而是租赁权。”

然而，对于公共租赁住房群体而言，居住权的确立是必要的。目前，公共租赁住房的承租人只享有使用权，而不享有物权。如果将居住权制度适用于公共租赁住房，承租人的租赁权经登记后将成为居住权，这将产生物权的对抗效果。

中国人民大学民商法研究中心主任杨立新在接受媒体采访时说，“即使是政府也不能随便收回。”如果政府以公共利益为由进行征收，也应该对公共租赁住房的所有人进行补偿，以更好地保护承租人的利益，这是对低收入家庭的更高法律保障。”

中国政法大学教授江平在接受其他媒体采访时表示，如何理解公共租赁住房以及谁可以享有公共租赁住房居住权是立法中需要深入考虑的问题。举例来说，租住公屋的住户有权住在自己的家庭，但除了家庭成员外，其他人，例如与他们同住的孤寡阿姨，是否也有居住权呢？

针对物业税征收的热点问题，居住权是否会成为今后人们避税或少缴税款的一种方式，孟表示，物业税尚未实施，即使居住权大于征税权，也更有可能在权利人死亡后将房屋拍卖纳税。

“居住权更重要的是为老年人提供一种安全感。草案中的不完善之处将逐步得到改善，不会出现体制上的冲突。”孟对说道。