开发商的底气来自哪？涉房贷款已逼近26万亿

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资料来源:来到专栏/谭浩军

[Original]开发者的信心从何而来？住房相关贷款已经接近26万亿

●(未特别注明，均为谭浩军原创)

据媒体报道，根据2018年上市银行年中报告的统计，26家a股上市银行的住房相关贷款总额为25.92万亿元，较去年底的24.08万亿元(均采用集团或合并的相关数据)增长1.84万亿元，半年增长7.64%。其中，发展贷款增速为8.25%；按揭贷款增加7.52%。

与此相适应，中原地产研究中心发布的统计数据显示，从今年1月到8月，50个主要城市累计土地销售额超过2.47万亿元，同比增长28%。其中，热点城市的土地周转量较高，杭州超过2000亿，上海、重庆、苏州超过1000亿。

值得注意的是，就在不久前，融创中国董事长孙宏斌在2018年中期业绩会议上谈到了房地产问题，他表示，目前市场的宏观调控力度超出了任何人的想象，政策没有放松的迹象，一些地方仍在增持。宏观调控政策短期内不会放松，购买者的购买预期也会改变。他认为，现在开发商面临压力，市场处于焦虑之中。

一方面，“有史以来最严格的监管”，一个月内就出台了50多项监管政策，并出台了许多措施，如限制购买、销售和贷款等。第一套住房抵押贷款的利率持续上升，开发商也“承压”；另一方面，开发贷款持续快速增长，开发商对土地收购的热情持续高涨，尤其是在土地交易量非常大的热点城市。哪个消息能更好地代表房地产市场？所谓的贷款限制政策体现在哪里？

众所周知，贷款限制是房地产市场调控的一个非常重要的手段。限制贷款显然不仅限于首套住房贷款，而是侧重于开发商贷款。通过控制开发商的贷款总额，可以达到防止投机的目的，从而抑制房价的上涨。然而，仅在半年时间里，住房相关贷款就增加了1.84万亿元，发展贷款的增速大于抵押贷款。更重要的是，在新增住房贷款中，五大国有银行占比超过60%，成为小户贷款的主力军。为什么会有这样的现象？为什么国有银行不认真执行贷款限制要求，给其他银行一个好脸色？

中央政治局会议指出，要疏通货币政策的传导机制。国务院金融稳定发展委员会召开会议，重点研究进一步疏通货币政策传导机制，增强服务实体经济能力。央行和保监会也就如何疏通货币政策传导机制做出了具体安排，并提出了多项措施。显然，面对如此严格的房地产市场调控政策和严格的贷款限制要求，住房贷款特别是开发贷款仍在高速增长，这无疑对货币政策传导提出了严峻考验。

我们应该知道，近年来，面对实体经济特别是中小企业融资难、融资贵的问题，中央政府出台了一系列政策措施。特别是在货币政策方面，通过有针对性的RRR减量化和公开市场操作，引导信贷资金向实体经济转移。然而，与预期相反的是，定向投放的资金并没有有效地传导到实体经济，而是被商业银行通过其他渠道和其他方式投放到了非实体经济行业，尤其是房地产行业。因此，不仅实体经济的融资矛盾没有得到解决，房地产市场的调控也面临着更大的压力，开发商的死价等问题十分严重。因此，中央政府提出了“坚决抑制房价上涨”的要求。

抑制房价上涨，至少要抑制土地价格上涨。抑制地价上涨的关键是抑制开发商哄抬地价。开发商哄抬地价的最根本原因是“钱不值钱”。事实是，开发商的负债率已经相当高了。比如万科的资产负债率接近85%，碧桂园高达89%，广州恒大也达到71%。有这么高的债务，开发商应该害怕征用土地，这是有道理的。为什么他们仍然热情高涨？难道不是因为银行的幕后支持吗？1.84万亿住房贷款不是开发商获得土地资本和推高土地价格的物质基础。没有银行的支持，许多开发商可能无法哄抬地价，拼命抢地。

这也意味着疏通货币政策的传导机制是解决实体经济中融资难、融资贵的最有效手段。否则，无论投入多少资金，都无法解决实体经济融资难、融资贵的问题，也无法使实体企业得到真正的金融支持。相反，它会使市场的资本结构更加不合理，抑制房价上涨和防止租金上涨的矛盾会更加尖锐。

可以说，疏通货币政策传导机制的要求是解决实体经济融资问题的关键，也是解决银行执行力弱问题的好办法。关键在于货币政策的传导机制能否有效开放，而银行能否真正落实货币政策要求是最现实、最严峻的考验。然而，从住房贷款仍在大幅快速增长的情况来看，要阻止货币政策的传导，仍有许多工作要做，许多漏洞需要修补。

近年来，监管机构对银行的监管一直侧重于风险防范和化解。众所周知，货币政策传导不畅和执行不力是最大的金融风险和隐患，也是经济结构调整和转型以及供给侧结构改革的最大障碍。房地产市场已经包含了很多风险，特别是开发企业的高负债，使得房地产市场的监管陷入了两难的境地。因为，一旦房价大幅下跌，开发商将面临资金链断裂的问题，而这一问题很快会被传递给银行。如果银行继续向开发商发放贷款，将会给现有的风险增加新的风险。因此，有必要严格约束银行的无效政策执行。尤其是五大国有银行，绝不能成为货币政策传导不畅的主要障碍。

既然我们已经找到了解决问题的好办法，我们就应该毫不犹豫地给银行开一剂猛药，让银行的行为能够尽快回到正常轨道上来。回报应严格执行货币政策的要求，回报应达到保证货币政策顺利流动的目的。否则，就很难在实体经济的融资问题和房地产市场的监管方面取得根本性突破。