北京丰台地王多变数 ，“接盘侠”泰禾借道信托融资

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资料来源:中国视觉

在他们的控制下，曾经享受过美好时光的土地国王们经常处于最尴尬的境地。一年前，北京丰台王迪不愿支付华润、招商局和华侨城的账单，被泰和收购，而选择“全盘接受”的泰和似乎感受到了压力。

负责开发北京丰台王迪的项目公司北京桥西投资有限公司最近再次改变了持股比例。之前100%控股的北京太和金辉房地产有限公司的持股比例已降至75%，其余25%由新股东华能桂城信托有限公司持有。

这不是没有警告。时代财经了解到，10月11日和16日，北京太和金辉房地产有限公司将股权质押给华能桂信托有限公司，鉴于此次股权变动，太和实际进行了信托融资。至于融资额度和资金成本，泰和没有回应时代财经。

北京丰台王迪的命运相当坎坷。2015年11月2日，经过80轮招标，华润华侨城组成的联合体中标了北京市丰台区南苑乡槐坊村、新宫村1404-669、670、665、666、668地块，总价款83.4亿元，公共租赁住房5.7万平方米(丰台区城乡一体化旧村改造一期工程乙组)

由于超出预算，华润和招商局在征地当天被迫退出合作。谣言终于在2016年9月18日得到证实，负责安抚的华侨城最终被迫“垄断”发展权。华侨城将该项目定位为区域高端豪宅的基准项目，并将其命名为“新东方”。

然而，2016年9月开始的新一轮楼市调控打乱了新东方的市场进入计划。在价格限制和销售限制的政策下，新东方推迟了销售，华侨城最终选择了“断臂生存”。2017年8月1日，华侨城宣布将以7.34亿元的上市价格、44.49亿股东贷款及相应利息，将北京侨溪投资49%的股权转让给泰和。未来，华侨城和泰和将共同开发北京丰台王迪项目。

然而，经过双方三个月的合作，华侨城于2017年11月28日在北京证券交易所上市，以56.8亿元的总价格出售了北京丰台王迪项目剩余的51%的股权，其中包括7.7亿的上市价格和49.09亿的股东贷款及利息。同年12月26日，泰和宣布将再次接管。泰和获得北京丰台王迪项目100%股权，累计成本108.62亿元。

太和完全接管后，“新东方”更名为“太和金夫院”，并取得了一些进展。根据北京市住房和城乡建设委员会的官方网站，该项目669-08#楼和669-15#楼共112套房已于2017年12月24日取得预售许可证，拟定销售价格分别为79，731元/平方米和79，868元/平方米。

2018年2月9日，该项目669-21#楼也取得了预售许可证，批准销售52套，计划销售价格为79，799.85元/平方米。摆脱以上两批房子并不太困难。据时代财经了解，目前已取得预售许可证的两批房屋基本处于清算阶段。669-08号楼有3个实用单位，669-15号楼有6个实用单位，669-21号楼有6个实用单位。

但是，从价格上看，这两批空房的利润并不大。在征地时，金夫四合院被认为是北京市场的另一个10万多的豪宅项目。但金夫四合院前后两批房屋的预售价格基本相同，都不超过8万元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前北京将严格控制单价在8万元/平方米以上的项目，预售许可证很难获得，因此地价在4-5万元/平方米左右的项目以8万元/平方米左右的单价进入市场更为常见。虽然不能说是亏损，但空的利润并不大。

然而，即使预售证书按下了政策红线，也不难拆除，泰和仍难以扭转目前金夫四合院周转缓慢的局面。

在太和完全接管之前，金夫四合院已经开发了近两年，但未能进入市场。太和接手后，虽然金夫四合院在短短三个月内取得了两份预售证书，但自2月9日至今已过了近10个月，金夫四合院尚未取得新的预售证书，获批的房屋已接近清算阶段。金夫四合院的一名销售人员也告诉时代财经，该项目的下一次开放时间无法确定。

根据太和的年报，金夫四合院自2018年以来实现了合并销售，2018年上半年的总建筑面积为23.94万平方米，预售面积为8.09万平方米。在过去三年的发展中，金茂大厦的销售额只有三分之一，在追求高营业额的今天，这显然有点拖后腿。

根据泰和的规划，金夫四合院的总投资为140.13亿元，截至2018年上半年，实际投资为103.21亿元。按照均价8万元/套，该项目可收回资金约65亿元。目前，北京高端市场的价格限制非常严格。在周转缓慢的情况下，引入高成本信托有些无奈。

事实上，不仅是太和，一直被认为是财大气粗的中央企业和国有企业都在进行股权转让。据时代财经介绍，自8月份以来，华润置地、金茂、招商局蛇口等三家央企已在北京证券交易所上市，增持了近1000万至20多亿元的几个项目。此外，许多国有企业通过转让项目股份来吸引投资。仅在9月份，就有超过20只项目股票上市出售。

另一方面，以恒大和碧桂园为代表的房地产龙头企业正在通过降价来加快资金回笼，同时通过裁员降薪来控制成本。金钱就是生命。在寒冷的冬天，每个房地产企业都在绞尽脑汁维护自己的生命线。