李宇嘉：遏制借公积金炒房需对信息管理系统化设计

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李玉佳

近日，广州市住房公积金管理中心发布了广东省住房和城乡建设厅、公安厅、财政厅、中国人民银行广州市分行转发的《关于处理非法提取住房公积金问题的通知》。该通知明确规定了哪些基金应得到支持，哪些基金今后应得到管理。

结合上述通知，明确指出有两种类型的支持:优先支持提取公积金支付租金；重点支持在存款或户籍所在地提取公积金购买首套普通住房。很明显，房地产投机有三种类型:第一，一个人多次离婚和买房子，许多人买卖套房；二是非注册地或无报酬地购房，非配偶或非直系亲属共同购房；第三，选择通过辞职直接提取，而不是通过远程转移和连接平台。

之所以发出上述通知，是因为住房和城乡建设部在5月初对当地市场的检查中发现了一些新问题，即一些机构和个人通过伪造证明材料和虚构住房消费行为非法提取公积金，有的甚至形成了“欺诈提取公积金”的“黑色产业链”，扰乱了公积金管理秩序，削弱了公积金互助保障。

过去，一些中低收入人群很难通过公积金获得住房贷款，因此存在许多非法提取公积金的现象，但类似利用公积金投资房地产投机的现象仍相对较少。一方面，根据刚刚发布的《全国住房公积金2017年度报告》，2017年全国住房公积金人均缴费为13600元。与100多万元的商品房相比，公积金似乎是九牛一毛；另一方面，大部分房地产投机者是中高收入人群，消费贷款和抵押贷款等融资渠道是多样化的。相比之下，提取公积金的程序更为复杂。

那么，监管当局为何明确提出要打击非法提取公积金炒卖房地产的行为呢？

这是因为监管部门发现，在各种限制措施下，重点城市的房地产投机成本、门槛和难度都很高。随着四线城市房价的上涨，投资需求已经蔓延到这些城市。

根据西南财经大学中国家庭金融研究中心的一项调查，三线城市非居民购买的房屋比例从2013年的11.2%大幅上升至2017年的21.2%。从平均比例来看，从2013年到2017年，一线城市出售的房屋中，只有0.5%是由该城市的非居民购买的，而二线城市的这一比例为9.3%，而三线城市的这一比例高达15%。可以看出，近年来，投资需求已经转移到三四线城市。

根据近几个月发布的数据，在70个大中城市中，房价涨幅居前的大部分在四线城市，这表明大城市的投资需求明显溢出和扩散。此外，三四线房地产市场规模小，房价低，所以一定数量的资金可以刺激一个地区的房价。

但与此同时，四线城市的贷款融资相对不太方便，尤其是对外国投资者而言。在这种情况下，2015年以来各地鼓励的“回乡置业”和公积金转移接续开始逐渐异化为提取公积金和投资房地产投机的机会。

调查发现，一些人使用了虚假的采购合同、虚假的采购发票等。以在户口所在地以外异地购房为由骗取住房公积金。此外，一些城市可以在离开工作岗位后立即提取公积金，他们也被非法占用。

据调查，目前各地提取分离基金的政策不一致，部分城市提取分离基金的政策比较宽松。因此，中介机构协助存款人在购房目的地开立公积金账户，并在公积金异地转移后立即申请辞职和支取。这种行为实际上是“钻跨地区保单空分”，采取“迂回路线”协助存款人收取公积金并收取一定的“中介费”。储户可以从自己的岗位上取款，轻松兑现，并顺利地将资金转移到投资房地产的目的地。

正是在这种背景下，广州市新的公积金提取政策明确提出，已缴存公积金的职工应首先封存个人账户，终止与单位的劳动关系。在储存期内，公积金账户在异地开立并稳定存放半年以上，才能办理异地转移接续手续。

同时，通知还提出建立跨境调查机制。具体而言，地方公积金管理中心应加强协调，建立跨境调查机制，防止非法提取公积金；审核提款业务时，需要核对申请人的异地房地产交易、房地产登记、户籍等相关信息，并要求信息生成地公积金管理中心与相关信息管理部门核对，确保真正的异地购房。

通知还建议商业银行建立“前台受理审核、后台重点审核、内部审计部门审核”三道防线，通过对不诚信行为的联合处罚、记录终身跟踪的信用记录、甚至将伪造虚假证明材料的人移交公安等手段，严厉打击违规使用公积金炒卖三、四级房地产市场的行为。

自2017年以来，广东省房价涨幅最大的不是广州和深圳等一线城市，而是佛山、中山、东莞和清远等周边城市。

根据中国房价报价系统提供的数据，2017年广东省房价涨幅居前5位的城市是清远(65%)、佛山(38.3%)、中山(36.4%)、广州(33.5%)和揭阳(27.9%)。2018年上半年，广东省房价上涨最快的城市是中山和肇庆。

显然，在高压调控政策下，广州和深圳等热点城市的住房需求已部分转向外围。在资金紧张的情况下，异地套利转移平台，将公积金转移到这些城市，然后通过中介办理辞职和退股，这样不仅可以获得购房资格，还可以套现低成本的公积金。

今年以来，四线城市房价明显上涨，投资投机因素不容忽视，完全背离了中央政府“住有所养、不投机”的要求。最近，中国七部委开始了有史以来最大规模的房地产市场秩序整顿，历时半年，覆盖了中国30个城市(包括三个四线城市)。在金融层面，有必要打击非法资金流入房地产市场。

“无房炒房”旨在打击投机行为，刺激自住需求。基于“低存(息)、低贷(息)、互助合作”的原则，公积金是“无房炒房”的载体。如果公积金成为炒楼的工具，就完全背离了这个原意。

因此，除广州外，湖北、杭州等地最近都出台了落实四部委文件的措施。此外，在四部委和广州等地的“新政”实施文件中，除了打击投机倒把外，还建立了公安、房建、人力资源和社会保障、民政、房产登记、中国人民银行分支机构等部门的信息共享机制，为建立公积金余缺调剂机制、促进异地转移、支持返乡创业、购房置业安居需求奠定了基础。

上周广州下发文件后，市场反响很大，有些传言甚至谎称“广州停止了异地购房公积金的提取”。事实上，通过国家转让和连接平台从不同地方购买住房的渠道总是畅通的。增加对无薪和无登记名额的审查的目的正是为了确保对自住住房的需求。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑朱昱