长租企业“有备而来” 上海房租还要涨多久？

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根据中国住房价格行情网的最新统计，2018年8月，上海的住房租金约为75.17元/月/平方米，比上个月上涨0.93%，预计下个月租金将升至76.60元/月/平方米。上月，租金为74.48元，同比上涨16.45%。

《证券时报》记者近日发现，普通装修的一居室月租金约为4300元，而两居室的月租金约为5500元，同一地区少数精装修房屋的月租金接近9000元。它不排除由个人或连锁中介的“资本干预”所改造的房屋。

易居智库中心研究部主任严跃进在接受采访时表示，资本干预推高租金的现象在“自由”等平台上肯定会存在，否则他们不会搞统一装修。其背后的风险在于资金来源是否正规，以及租户管理和银行租赁贷款之间的法律纠纷。严跃进认为，现在还不是真正的租赁市场，真正的租赁市场应该能够以同样的权利出租和出售，但现在它只是叫租买并举，至少现在我还没有听说租赁可以解决。

陆家嘴租金状况

几天前，《证券时报》的一名记者以租房为由，走访了上海金融核心区陆家嘴附近的一个老小区。他在三小时内参观了五间套房。普通一居室或两居室的月租金至少为4000元，少数精装修房屋的租金接近9000元。

在上海从事房屋中介业务22年的刘飞(化名)告诉记者，随着陆家嘴附近白领的集中以及毕业季节和就业季节的到来，房租上涨趋势将会持续。总的来说，附近的租赁市场有很多房子，而且需求旺盛，但是廉租房很难找到。

刘飞说，他手里有十多套长期租赁的房子，都与房东签订了租赁合同，价格会有所上涨，其中包括管理费用和租户的空风险。他告诉记者，长期租房的价格上涨是有限度的。如果租金太高，租户可能会跑到更偏远的地区。

该地区的另一家连锁品牌代理商表示，他们也拿走了一些房子，其中一些房子是通过小型私人代理商共享的。租金上涨是不可避免的，但幅度没有新闻报道的那么大，装修成本也有一定的刚性。

记者在手机免费应用上搜索了陆家嘴地区的整个出租屋。根据其默认排名，前五名的月租金分别为4860元、5060元、6030元、4660元和5160元，面积从34平方米到78平方米不等。

资本推动租金上涨

长期租赁公寓市场是一个货币化率相对较低的市场，市场规模大但不经济，主要由四个因素造成:租金收益率低、租赁期短、续租率低和融资成本高。

记者的一个朋友多年前来到上海，开始自己租房子。后来，他意外地开始了第二个房东的集体租房生意。有5 ~ 6个人住在一所房子里，很容易赚到一些钱；尝到甜头后，他买了一家工厂出租。结果，消防部门每天都到门口去检查，但没有赚多少钱；后来，他有了更多的积蓄，租了一家旅馆，但他没有赚到钱。各种监督部门不得不照顾他。

对此，严跃进评论称，租赁市场门槛较低，需要投入大量资金，面临各种管理和运营成本。资本干预是好事，但资金应该用于正常运作。从政府层面来看，现在鼓励银行资金进入实体经济，保险资金将来也可能进入住房租赁市场。“在大量违章建筑被拆除后，便宜的房子越来越少了。为解决供需矛盾，租赁住房应像商品房市场一样，分为高、中、低端需求他认为，类似于逐步购买，租赁资产应该分级管理。

严跃进认为，长期租房的企业都做好了准备，所以租金上涨将在未来几年形成趋势。关键是要防止和控制不合理和快速的价格上涨，政府有必要进行适当的干预。

“十三五”期间，上海预计新增70万套租赁住房和30万套代理经济租赁住房。到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的房屋租赁市场体系。记者了解到，上海方成出租房屋运营管理有限公司已在上海六个核心区规划了20个出租房屋项目，总建筑面积约105万平方米。一些翻新项目预计将在2018年底前达到交付条件。

(实习生卢也为这篇文章撰稿)