“农房新政”：盘活了土地 富裕了农民 湖南浏阳市推行农房抵押贷款侧记

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本报记者刘新光曹萍萍

通讯员焦军

城市房屋可以抵押给银行，而在农村地区，由于各种限制，农民的住宅和自建房屋不能用作资本流动，农村房屋很难从银行贷款作为抵押。如何有效盘活房产，缓解农民“贷款难”？作为湖南省农村住房抵押贷款融资改革试点县(市)和中国农民住房产权抵押贷款试点县(市)，湖南省浏阳市给出了答案。

“确认发证权”的产权清晰

柳亚光住在浏阳市大姚镇老桂新村，在10公里外的南山村芙蓉社区建了一栋两层小楼。但是，由于相关规定，刘亚光一直未能取得产权证。芙蓉社区有22户像刘亚光这样的“外地人”，他们多年来对房产证一直抱有共同的期待。

“打破农村‘房改’僵局的第一件事就是确认权利。只有先确认正确，我们才能重新授权。”浏阳市国土资源局相关负责人表示，农村宅基地确权等同于土地确权，关系到广大农民的切身利益。"确认权是指谁拥有宅基地."在过去的三年里，浏阳市对全市约30万户家庭进行了深入调查，确认26.4万户，确认率为88%。

推进农村房屋认证，振兴农民“睡眠资本”，是解决农民贷款抵押问题的关键一步。浏阳市通过开放确认认证、抵押登记、价值评估、建立流通交易中心等配套环节，优化了贷款处理流程。浏阳政务中心和各乡镇都设立了专门的房地产统一登记窗口，为农村房屋的确认、认证和抵押登记提供一站式服务，乡镇农民可以不出家门到当地的房地产登记处申请。各银行也建立了绿色渠道，在要求完全的情况下，从贷前调查到审批发放不超过5个工作日。同时，浏阳市还实施了减免认证费和抵押登记费的政策，有效降低了农民贷款成本。截至2018年6月底，农村房屋的确认率和认证率达到52.6%，家庭房屋的确认率和认证率分别达到92.66%和63.6%。

2015年开始的宅基地改革试点，让南山村“先试”，搬到了南山村的刘亚光，房子和土地终于转好。浏阳市国土资源局大姚土地研究所所长罗启岩对英国《金融时报》记者表示:“如果刘亚光有贷款需求，他可以持房产证去银行，宅基地转让已被禁止。即使无法获得贷款，银行也更容易拍卖他的抵押财产。只要手续合法，取得该房产的人可以办理产权证。这种证书的法律水平很高，为银行和投标人提供了保证。”

宅基地制度改革启动以来，浏阳市在确认权利和“一户一房”的前提下，打破了农村宅基地转让的限制，探索了跨乡镇转让，即已在当地农村居民点落户的“外来户”经国土资源部门确认后退出原有宅基地，通过缴纳有偿使用费，即可获得新安置点的宅基地使用权。

刘亚光算了算:“我家现有宅基地144平方米。按宅基地面积的一半乘以有偿使用基准价计算，每年可以获得使用权，申请不动产产权证，并享受与当地村民同等的权利。公共支持服务。”

“三权分立”的农舍是有价值的

在一次采访中，浏阳市大姚镇的一位干部告诉记者这样一件事:几年前，当地一位农民用自己的房子做抵押向银行借钱，银行准备拍卖他的房子。由于法律禁止跨村集体组织转让宅基地使用权，禁止将宅基地用作抵押，因此，尽管起价优惠，但没有人愿意接管。拍卖随后结束，借贷双方协商解决方案。

上述困难在2015年底引发了一场大讨论。当时，全国人大常委会决定在全国59个县(市、区)开展农村住房抵押贷款试点。湖南浏阳、麻阳、耒阳等县市也在试点名单上。随着宅基地“三权分立”改革的推进，上述障碍得到了解决。

宅基地的“三权”包括所有权、资格和使用权。国土资源部部长蒋大明表示，“适度放开宅基地使用权”是改革的最大亮点。浏阳市出台政策允许城市农村宅基地使用权转让，直接突破了上述关键法律障碍。

超大观景阳台，欧式水晶吊灯，安静宜人的环境...浏阳市张坊镇天溪村村民罗强带着记者参观了他的“老家”。"每个夏天都是旅游季节，持续两三个月。"罗强告诉记者，在过去，他的家庭只能靠微薄的农业收入和零工为生，一年到头都入不敷出。现在他在村里的一家工厂工作，经营一家寄宿家庭，种植水果。除了开销，他还有很多盈余。

在农村居民住宿项目开发中，天溪村探索宅基地“三权分立”，盘活各户闲置农房，引入农城微旅公司负责宣传推广，当地西溪旅游公司负责旅游软硬件建设，农民按标准提供住宿和管理客房，村务管理人员作为三方联系人负责现场事务的公共管理。这种“公司+农民”的模式使天溪村走出了一条具有乡村旅游特色的发展道路。目前，该村已有43名农民签订了合作合同，农民占收入分配的65%。

“资产信贷”农民致富

浏阳中和镇腾达中药材种植加工合作社负责人在接受记者采访时表示，该合作社此前已承包了4000多亩荒山用于种植中药材、花卉和树木，由于缺乏有效的抵押物，无法申请贷款。最后，浏阳农村商业银行通过其成员在山林中的住所和生产办公场所，以300万元作为抵押贷款，解决了其融资需求。

农民很难获得贷款，很大程度上是由于抵押担保的困难。过去，农村住房抵押贷款相当于“信贷”，最高贷款额为5万元；现在，宅基地流转的范围扩大了，用农舍抵押贷款相当于“资产信贷”。抵押贷款的处置渠道更多了，农舍也更有价值了。“死资产”已经成为“活资本”，更多的贷款可以达到数百万元。

中国人民银行浏阳支行相关负责人告诉记者:“我们协调各方，开展多层次的风险控制机制保障，解决银行的后顾之忧。”一方面，建立风险补偿机制。除了引入政府控制的担保公司和建立“农村住房抵押贷款+担保公司担保”模式分散风险外，还引入了风险补偿方法，每年出资500万元补偿当年农村住房抵押贷款产生的不良贷款。另一方面，“信用评级”的持续实施优化了金融生态。在农村地区，开展“信用镇”、“信用村(社区)”、“信用屋”和“信用农户”星级评定，并纳入政府绩效考核。信用等级直接影响到该地区每个村民的贷款利率和信用额度，村民的个人诚信表现也关系到整个房屋、村庄和城镇的信用等级以及村民的利益。个人诚信的问题不再是私人问题，借贷和偿还不难的观念更深入人心。

浏阳市实施“新农村住房政策”以来，依托宅基地制度改革，宅基地所有权得到明确，宅基地跨乡镇转移，有效缓解了农民“贷款难”问题。截至2018年6月底，浏阳市农村住房抵押贷款余额为15.31亿元，农村住房抵押贷款38100笔，贷款42.32亿元，促进了县域经济和社会持续健康发展。