“镁刻三人行”主题对话：城镇化背景下如何建特色小镇

本篇文章4774字，读完约12分钟

由《中国商报》独家主办的专业论坛“中国价值地产年会”已经成功举办了7届，并在广州、杭州、苏州、南京、成都、上海等热点城市举行。中国价值地产年会逐渐影响了主流媒体以自己的方式观察房地产行业的视角。

9月27日，上海。第八届中国价值地产年会将聚焦“没有边界的大城市”。届时，国家商报将与中国指数研究院联合发布2018年中国城市价值白皮书。自2016年国家提出发展特色城镇以来，在城市化背景下，特色城镇正以意想不到的速度站在风口浪尖，吸引了碧桂园、恒大、华夏幸福(600340)、华侨城、绿城等百强房企的70%。

作为《全国商报》(以下简称《商报》)房地产板块的对话栏目，本期推出了主题对话:城市化背景下如何建设特色城镇。

对话1:理性发展还是盲目扩张

国家统计局:根据住房和城乡建设部发布的数据，自特色城镇概念诞生以来，中国已有403个特色城镇。自去年8月以来，仅在一年内就新增了近130个特色城镇。你认为以这样的速度发展特色城镇是盲目的扩张和发展吗？

彭懿:我认为特色城镇目前可能被夸大了，它们的发展有点激进和扩张。特征很少，真正的特征相对较少。如今，特色城镇正在大面积推进，事实上，他们也在探索特色城镇建设的特色。目前，中国有403个著名的特色城镇，我认为这显然是洪水。想知道现在中国有多少个特色城镇可以命名吗？一时容易跟风，所以我认为目前特色城镇的发展速度可能是盲目扩张，各地都在跟风。在这种情况下，我们应该保持一定的合理性，从而保证特色城镇的可持续发展模式。

哈姆林:目前没有盲目扩张和发展特色城镇。因为中国大概有几万个小城镇，但目前有几百个被国家认可。行政认可不同于真正的特色城镇。我国计划到2020年制作1000个特色城镇模型。目前，更多的人住在小城镇而不是城市。

冯雪:这种现象目前只是市场的一个阶段，反过来也会逐渐变得理性和正常。当第一批特色城镇刚刚公布时，它们只能算是试点，因为它们谨慎，所以数量很少。到第二批，包括第三批公布的时候，由于各地对建设特色城镇的趋势比较乐观，同时又有政策支持，所以很多符合条件的城镇都会申报，这突然给人一种特色城镇正在迅速扩大的感觉。

我认为将来不会有很多特色城镇。首先，新政策正在收紧。国家严格控制旅游特色城镇，鼓励发展有实际产业的特色城镇；另一方面，在政策的支持下，前期会有一个申报热潮，但经过一两轮申报后，几乎所有真正符合标准的特色城镇都被纳入，所以从市场角度来看，这种热潮不会永远持续下去。

对话2:特色城镇的成功标准

Nbd:从已公布的特色城镇名单来看，特色城镇的地域特征非常明显。你认为目前哪些特色城镇建设成功了？你判断它成功的标准是什么？你认为这些成功经验的哪些部分可以复制？

彭懿:目前已经成功建设了几个特色城镇，如浙江乌镇和未来科技城。通过对现有成功城镇的分析，我们可以看到建设特色城镇的几个条件:一是经济发达地区。比如像浙江乌镇、未来科技城等。第二，文化底蕴深厚。例如，在陕西的Xi安和袁家村建设特色城镇；第三，应该有足够的人群。因此，工业、文化遗产、人群聚集等要素是建设特色城镇的重要基础。在某种程度上，特色城镇建设的成功与这些决定性条件有关，也是其成功建设经验的可复制部分。

哈姆林:特色城镇不仅要保留过去的一些历史经验和文化遗产，还要让人们在《展望未来》中消费掉，因此如何设计这种产品是一个永恒而活跃的课题。

应该说，特色镇是一个百年大计，是中国最大内生增长内容的最后一块。在过去的20年里，每个人基本上都考虑过投资，但在未来，他们实际上考虑过如何生活。特色城镇是一个很好的载体，有最丰富的形式和内容，有很多发展空，这是革命性的，特别是刺激国内需求。

整个行业的发展很有希望，100年没有问题，增长很快。到2017年底，中国人口的城市化率已经达到58%。据简单计算，空仍有42%的特色城镇发展，所以未来广阔的世界将是特色城镇。

冯雪:区域突出是一个特色城镇的特征。一个有特色的城镇如果有历史基础和工业基础，就会有更好的发展。余杭尚易镇、华侨城安仁古镇和上海武进科技时尚城都是很好的样本。

以往的特色城镇一旦授予，将长期保留这一资格，但现在政府已将特色城镇的授予改为考核制度，从产业发展、美观宜居、文化传承、便捷服务、制度机制等方面进行评价和衡量。如果考核不合格，将取消特色城镇称号。

在我看来，很难复制特色城镇。它之所以被称为特色城镇，是因为它有自己的特色。起初，特色城镇是通过试点在全国推广的，因为它们在江苏省和浙江省做得很好。江浙一些地区最初被称为“一村一品”，后来又被称为“一镇一品”，还有一些如打火机镇、袜子镇和帽子镇。因此，围绕工业特色建设小城镇有其历史基础，不可能一两年建成。

对话3:住房企业参与的风险和机遇

国家统计局:政府、资本和住房企业都参与了特色城镇的建设。你如何看待这三者之间的关系？住宅企业作为特色城镇建设的主体之一，在特色城镇建设中既有风险，也有机遇。

彭懿:政府、市场和企业都参与了特色城镇建设。在建设特色城镇的过程中，有必要开发合适的房地产。但是，我们不能把重点放在房地产开发上，房企不能在特色城镇的品牌下从事房地产开发的新模式，这是不可持续的，可能会破坏一些特色城镇。

特色城镇的重点应放在“特色”一词上，如特色文化、特色产业、特色空房、特色历史等。，这应该是突出特殊行业而不是房地产开发。因此，在建设特色城镇的过程中，住宅企业只能起到支撑作用，而不能成为主角，是重要的参与者，但不能成为领导者。

对于参与的房企来说，要想成为一个有特色的城镇，首先要搞清楚。特色城镇的发展需要可持续性，并且会有一定的建设期。房企应该耐心参与，尤其是在吃杠杆的情况下，应该更加谨慎，不要以大跃进的形式参与发展。同时，政府参与监督也是至关重要的。政府的关键是引导参与者从生产与城市一体化的角度创造特色城镇的生态发展。

哈姆林:政府、资本和企业是密不可分的。一个有特色的城镇需要一个商人。这个交易者必须是一个企业，因为企业是一个主体；政府主要是引导，解决一些困难的历史问题，并提供更多的政策来支持城镇的可持续运作；可能正是这种关系，资本需要在早期解决利润分配问题。

房地产公司成为特色城镇的失败概率为90%，特色城镇应该是文化旅游企业，因为城镇最直接的转型是文化旅游，对城市的需求稳定，成功率高。

经过20年的发展，房地产已经到了瓶颈，而特色镇应该说是一个百年大计，拥有大量的空市场，整个行业发展前景广阔，没有风险。

然而，对于哪个房地产企业能够成为一个成功的特色城镇，目前还没有定论。只要现在完成，如果它不倒下，就有未来。问题是我们能否在短时间内找到一个合适的方向，整个特色镇的大趋势是没有问题的。

冯雪:我认为政府、房地产企业和资本是不可或缺的。事实上，特色城镇是政府发展区域经济的一个起点，尤其是一些小城镇或大城市周边的小城镇，将会有更好的经济带动作用。

房地产企业的优势在于资金和投资能力。在协助一些房企发展特色城镇的过程中，我们明显感到政府可能缺乏资金整合房地产企业所拥有的专业人才和资源。

另一方面，政府有土地、政策和税收返还的支持，这些都是企业所需要的。企业可以利用资本的力量作为杠杆，带动特色城镇的发展。

对于住宅企业来说，在特色城镇中机遇大于风险。首先，机会来自国家目前提供的政策，这可以帮助住房企业获得土地。例如，国家特色城镇约三平方公里，这可能会给一平方公里的建设用地。可以有一定比例的住房。这些土地可以给房地产企业带来快速的现金流。但是，对于集团房企来说，最大的风险是做行业，因为一些房企没有相关经验，不知道行业如何运作。

事实上，房地产企业具有资本优势和整合优势。企业可以依靠资金来吸引资源和人才。在工业地产中，房地产企业利用资本吸引产业将会取得良好的效果。例如，如果一个房地产企业投资一个非常好的独角兽企业，它将有权利作为股东发言，它可以安排公司或上下游产业链在工业园区，这是一个有效的方法来吸引投资。

对话4:如何跳出“房地产”的概念

Nbd:房地产企业应该如何跳出传统的“房地产”概念，有效地抓住机遇？

彭懿:我认为房企在参与特色城镇建设的过程中，应该把重点放在产业链的延伸上。住宅企业有资金和经营能力，可以充分发挥其在这方面的经验和优势。产业链从住宅地产和商业地产延伸到休闲地产、旅游地产和文化地产。

住宅企业可以进一步延伸到科技创新、production,/きだよ 0实验室、品牌实验室、历史博物馆等。结合建筑场地的特点，使特色城镇能突出“特色”。

胡默林:房地产不需要“跳出”传统的“房地产”思维，而需要“撤退”，只做土地整理和开发。不要认为你无所不能，但要正确看待你的位置。未来，房地产公司应该走这条路，而不是什么都做。其他企业应该与一些专业公司合作。

事实上，特色城镇不像房地产、主题公园、景点等。他们的发展是相当随意的，他们是开放的，自由成长的，会有一些主导力量来推动他们的发展。

房地产企业在打造特色城镇时应考虑周期问题。因为房地产是一个长期的想法，房屋公司出售一个长期的产品，买家可以住或不买房子，其中一些是投资，但它为房屋公司赚钱时，交易完成，并不重要他们是否住。然而，特色城镇离不开人，是每天消费、长期持续经营的短期产品，如饭店、酒店等。

冯雪:我认为这种思维方式不容易改变。事实上，一些房地产企业仍在致力于住房开发。特色城镇可以使住宅企业在合理合法的范围内获得更多的土地，然后以较低的成本进行开发，这也是住宅企业想要的。

现在，住宅企业正在经历新一轮的转型，单纯的住宅地产很难获得土地，这也是工业地产和特色城镇概念更受欢迎的主要原因之一。在这个过程中，我相信一些优秀的房企会经历转型。

目前，许多房企委托我们对工业园区进行深入研究，如大型健康产业、教育产业和养老产业。通过这些细分，我们可以对未来的国家模式进行布局。然而，事实上，没有必要回避特色城镇的房地产。毕竟，房地产企业需要快速的现金流回报来支撑整个行业的发展。

对话5:特色城镇与住宅企业主营业务的关系

Nbd:有一种观点认为，特色城镇中的“特别”一词只是一个方面，但对于房地产企业来说，真正重要或核心的还是房地产行业。你觉得这个观点怎么样？

彭懿:如果房地产企业在建设特色城镇的过程中还想通过发展房地产业务来盈利，就应该尽快切断这条路，这条路注定是一条不归路。在特色城镇的建设和发展过程中，房地产开发应始终作为补充，重点仍是在特色城镇的产业、生活、生态和生产相结合的区域，构建一个可持续、绿色、环保的产业链。这样，特色城镇才能最终实现繁荣的工业和幸福的生活条件。

没有“特别”，就没有特色城镇。一个有特色的城镇必须有自己的特色，即它的独特性。有句谚语说:“人活着最好是到别处去住。”一个有特色的城镇就是创造一个“住在别处”的环境，让每个人都可以在这个过程中切换场景、体验和消费，在这个过程中体验不同的文化和消费模式，让生活变得有趣和有趣。

因此，成为一个特色城镇是一个长期的经营和短期的利润，所以我们应该考虑如何赚钱每天。不像房地产，它是赚钱的思想，短期发展和长期收入正好相反。

冯雪:理论上，我不认为特色城镇和房地产行业是矛盾的。刚才我们谈到了发展房地产和发展特色产业不是矛盾的，即发展房地产而不发展产业，发展产业而不发展房地产。

如果一个开发商仅仅以一个特色城镇的名义开发房地产，它将被取消，因为它偏离了政策。房企不仅要搞好行业，还要善用房地产。这是一个循环过程。房地产应该做好工作，回馈行业，这样企业才能生存，然后复制。这是一个良性循环。

只做房地产是死路一条，只做工业很难。只有真正把房地产和特殊行业联系起来的企业才是有未来的企业。

编辑魏