厦门上半年商品住宅成交量创新低 专家称暴涨时代落幕

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继网上传言“楼市崩盘”之后，9月20日，厦门楼市迎来了一场土地拍卖，这在今年下半年备受关注。在这次拍卖中，经过五年的时间，厦门岛再次推出商业和住宅用地，最终由厦门当地国有企业建发集团中标，最终成交价为57亿元。

根据嘉里的最新数据，厦门的新房价在8月份出现了结构性调整。对此，厦门大学教授戴认为，这是一次正常的市场回调，房价飙升的时代已经结束。

建发集团的土地溢价为27%

据官方消息，2018p02，厦门唯一的商住地块，最终被建发集团旗下的厦门怡悦地产拿下。该地块土地面积61800平方米，建筑面积154000平方米，成交价57亿元，建筑面积38102元/㎡，地价27%。

根据公开信息，该地块位于湖里区呈贡大道与金山西路交叉口的东北侧，处于岛屿的几何中心，配套设施完善。值得一提的是，该地块是厦门岛五年来的首次土地出让。此前，该地块的最高价为2013年12月建发集团也赢得的2013p15地块，底价为29900元/平方米。

土地拍卖采用“限定地价、竞建”的方式，底价为3万元/平方米，上底价为4.5万元/平方米。

厦门研究所分析师胡在接受《证券日报》采访时表示，该建筑规模相对较大，土地利用条件较好，但由于建筑面积比例较低，不具备规划别墅的条件，只能规划中等密度的普通住宅小区，与岛上存量少、市场竞争力强、价格涨幅相对较大的大型豪宅格格不入。

胡认为，今年以来，厦门市的商业和住宅用地供应已经走上了优质地块和普通地块交替配建的道路，但低地价交易已经成为常态。此外，新住房市场的数量和价格都有所下降，导致市场信心严重不足。自上次拍卖宅基地以来，已经过去了两个半月。在此期间，厦门经历了“地价减半”的动荡，楼市“崩盘论”一度盛行。随着市场的清淡和舆论的渲染，厦门楼市的信心受到了双重打击。在过去的五年里，岛上的宅基地供应一直被切断。厦门土地拍卖推出了两个高品质的家园，即“一寸土地，一寸黄金”和集美周围的杏林湾板块。对付款和预售的限制明显放宽，稳定楼市的预期明显。

房价的合理结构调整

根据厦门柯睿研究所的数据，2018年上半年，厦门市商品房供需双双下滑，成交量创下新低，价格持续上涨，全市平均价格接近4万元/平方米。在市场低迷时期，厦门商品房交易量持续下降，库存进一步扩大，去污周期延长至23.8个月，其中144平方米以上的装修周期和高端产品的去污周期均超过29个月，库存压力较大。今年7月，厦门商品房供应市场开盘，成交量与上月持平。供需比为1:1.35，呈现供过于求的局面。目前价格结构性上涨，平均交易价格为46，323元/平方米。

然而，在此期间，厦门楼市经历了地价“减半”和楼市“崩盘”的动荡。嘉里8月份发布的数据显示，今年8月份，厦门市商品房总供应量为6.96万平方米，成交面积为4.69万平方米，平均交易价格结构性回落至3.8374万元/平方米。

在房地产市场的严格调控政策下，自2017年下半年以来，厦门房地产市场的理性成交量在回归中逐渐减少，房地产市场进入全面盘整期。这一轮监管很严格，持续时间很长，一些项目开始降价销售。其中，厦门岛外的一些偏远地区有单价低于2万元/平方米的项目。有业内人士认为，在低价的驱动下，整个城市价格松动的心理驱动效应是明显的。

至于厦门楼市的市场前景，业内人士认为，这一轮调控是有史以来最严厉的，注定这一轮盘整期会更长。

9月20日，厦门大学教授戴在接受《证券日报》采访时表示，不可否认的是，自2017年至2018年，厦门房价有所回落，全岛房价跌幅超过20%，岛外一些建筑跌幅更大，尤其是二手房。他认为，这是一次正常的市场调整，房价走势最终取决于实体经济。然而，厦门的经济发展主要是未来的后劲，其产业定位应该是高端制造业和高端服务业的集合。