中小房企扎堆赴港 融资需求突显

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今年以来，已有8家房地产企业在香港提交上市申请，其中大部分是规模较小的区域性房地产企业。行业分析指出，香港上市背后凸显的是中小房企的融资困境。

炎热的夏日已经过去，但香港证券交易所依然生机勃勃。

殷诚国际在香港提交招股说明书后，中国内地房地产公司德信中国也开始在香港上市。

据不完全统计，截至目前，今年以来，共有8家房地产企业在香港证券交易所提交了上市申请，分别是宏阳地产(香港股票01996)、万创国际、大发地产、美的地产、万诚控股、恒达集团、殷诚国际和德信中国。此外，郑融地产(港股06158)和红阳地产今年也成功登陆HKEx。

值得注意的是，今年提交的ipo申请大多是小批量的区域性房地产企业，受欢迎程度低于龙头房地产企业。

那么，在香港上市背后，是否存在一种蛰伏的“准备好了”或另一种“隐藏的感觉”？

中小住宅企业盛宴

郑融地产于今年1月16日在香港上市，很多人对此并不感到意外。毕竟，作为为数不多的进入前30名的房地产上市企业之一，郑融地产通过资本市场与规模达1000亿的福建“兄弟”结盟没有错。

除了规模相对较大的郑融房地产外，今年提交ipo申请的房企大多为中小房企，与郑融房地产相比差距较大。例如，截至2018年2月28日，大发地产的土壤储量只有172万平方米，项目集中在长江三角洲地区，并不分散，2017年的收入只有44.1亿元。

事实上，万创国际、万成控股、殷诚国际、恒达集团和德信中国这些在中国并不知名的公司，在各自的招股说明书被披露后，突然引起了人们的注意。

它们是房地产江湖中的“苍海遗骨”。然而，与在全国范围内大规模扩张的房地产龙头企业不同，这些房地产企业往往保持自己的“一亩三分地”，没有足够的能力来引发房地产行业金字塔顶端格局的变化。

事实上，万创国际直到2015年12月才获得房地产开发企业资质证书，2017年的收入只有6.3亿元，业务主要集中在安徽省。截至2018年3月31日，万成控股2017年收入仅为9.7亿元，目前的布局仍局限于天津、惠州和河南驻马店。恒大集团声称自己是河南省许昌市最大的房地产开发企业，但目前的业务只涉及河南省的郑州市和信阳市，除了许昌作为大本营。2017年，公司销售收入为14.64亿元。

或者如鸿阳地产董事长曾焕沙所说，这些区域性房地产企业青睐香港的资本市场，因为它非常开放。然而，许多市场分析师认为，寻求上市或面临更快收获的竞争压力的中小房企希望通过上市为自己的城市赢得更多机会。

生存需求

融创中国(港股01918)董事长孙宏斌曾经说过，今天的房地产市场是大公司的“DIA时代”。“因为大公司不断地兼并小公司的市场份额，小公司就消失了，这个时代也就结束了。”

据Cree统计，截至2018年5月底，融创、保利、恒大、碧桂园(港股02007)、绿地、万科的总销售规模达到12359.5亿元，相当于第二、三梯队房企的总业绩。为中小型住房企业保留的是“住宅”——像生存的空房。即使是在2016年房地产百强企业中排名第23位的郑融房地产，在当时的合同销售中也只占全国房地产市场的0.31%。

1000亿元的规模是目标，是房地产企业主宰房地产市场的基础，是避免被挤出市场的“金钟罩”。然而，1000亿元的规模意味着持续的投资和发展，其背后需要的是源源不断的资金。根据招股说明书，从郑融房地产到德信中国，都有不小的融资需求。

一些住房企业筹集资金用于还款。例如，郑融房地产在招股说明书中承认，上市筹集的资金将用于现有房地产项目的开发，还将偿还大部分现有的计息银行和其他贷款。

“我们继续寻求融资机会来支持我们的业务”，郑融房地产谈到了融资和业务发展之间的密切关系。

对于中小房企来说，融资日益困难是他们不得不面对的现实。万创国际在招股说明书中描述了其贷款渠道的限制:“我们无法通过现有的信贷融资以低成本获得足够的贷款。”

大发地产的销售规模愿景是“未来五年达到3000亿元”，2017年业绩实现了跨越式增长，但2017年1.5亿元的利润似乎与快速扩张所需的营运资金不匹配或不支持，对资本的渴求正在逐渐显现。根据招股说明书，2017年，大发地产经营活动的净现金流从2016年的8.55亿元大幅下降至-23.93亿元。截至2018年2月28日，公司的计息银行及其他贷款达到11.5亿元，是同期持有的现金及现金等价物的两倍。

截至2017年底，资产负债率达到404.7%的恒达集团在其招股说明书中披露，预计2018年和2019年分别借款约6.18亿元和3.26亿元，均超过公司2017年1.37亿元的利润规模。

在快速扩张的需求下，现金为王。

事实上，即使头上有何香健家族的光环，布局也已经覆盖了11个省市，而2017年签约销售507亿元的美的地产，愿意通过债券和信托来增加融资规模，尽管可能要支付更高的融资利息。仅在2018年，美的地产就分别于3月7日和3月20日获准发行本金总额为45亿元和30亿元的公司债券。

该额度尚未用完，但截至2018年3月31日，现金“银票”仅为157亿元的美的地产明显有“曲线补位”的打算。按照上市融资的使用顺序，收购土地可能是资金的第一位。值得注意的是，当时美的地产流动负债总额达到762.9亿元，短期偿债压力不小。

低估值的痛苦

上市可能会使房地产企业在短时间内不再“囊中羞涩”。然而，对于许多在香港上市的内地房地产企业来说，香港资本市场并不是“跃过龙门”的捷径，甚至，在企业估值问题上，企业管理也是一个令人头痛的问题。

以今年上市的郑融地产和红阳地产为例。截至9月20日，鸿阳地产以2.75港元收盘。自两个多月前上市以来，其股价已上涨约20%，总市值为91.3亿港元。郑融房地产的总市值相对较高，截至9月20日达到185亿港元。

事实上，截至9月20日，即使是在内地房地产企业中排名第一的恒大，市值也比香港房地产企业新鸿基地产(港股0016)高出不到100亿港元。不同的是，前者在2018年上半年获得的净利润已经完全覆盖了后者在2017/2018年全年的利润。同时，港资房地产企业如长江集团(港股01113)、恒基地产(港股0012)、太古地产(港股01972)和九仓地产(港股01997)的市值高于融创中国和龙湖集团(港股00960)。荣鑫中国(港股0301)等内地房地产企业都“犀利”

看来，利润的增加并没有极大地提高房地产企业的估值，因为交易量不高，股票价格继续“不温不火”，或许多h股房地产企业想返回a

据悉，R&F地产(港股02777)、万达商业和龙光地产(港股03380)均已回归a股，但回归a股的路还很长。

9月17日，已重返a股市场14年的老将资本地产(港股02868)宣布撤回发行a股的申请。碧桂园还试图分拆房地产行业，在a股上市，但在等待了一年后，它于2017年底撤回申请，并于2018年6月19日在香港上市。

“虽然不排除在香港分拆上市，因为a股上市可以获得更高的估值，但a股肯定会是母公司的首选。”与碧桂园前首席财务官吴建斌此前的声明相比，碧桂园地产退出a股更像是错失a股后的“无奈之举”。

“事实上，香港股市的整体估值在全球处于低位，而香港股市的内资股估值也处于低位。”易居研究院研究员沈心指出，“在当前调控政策更加严格、融资渠道不断狭窄的环境下，房地产企业的业绩增长也面临着更大的不确定性，一旦业绩增长达不到预期，行业估值将面临压力。”