房地产的白银年代，开发商的掘金之旅

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作者:张赟金融/岳峰

黄金时代结束了，白银时代到来了，房地产行业的转折点万科喊了四年。直到最近，各种各样的猜测终于解决了。“转折点真的到了”，于亮在内部讲话中提到，万科将进行“战略评估”，在业务上更加注重“融合”和“聚焦”。万科成立多年以来，已经习惯了各种规模的变化和调整，但没有人想到，当新时代到来时，余良放弃了成为“行业领袖”的机会，而是将目标设定为一个简单的三个字——“活下去”。

万科的焦虑

“十年后，万科会成为房地产公司吗？我不这么认为。如果情况依然如此，这也是一个惨淡的行业。”于亮对房地产行业的看法从来都不乐观。在执掌公司两年后，他不断试图扩大业务范围，淡化万科属于“房地产”的标志。

今年9月，“深圳万科房地产有限公司”更名为“深圳万科发展有限公司”，一度被解读为万科“去房地产化”的有力证据。尽管这位官员后来否认了这一点，称这只是为了扩大业务范围，但对于万科来说，放弃“专业化”的发展道路本质上是一种妥协。

在房地产的黄金时代，创始人王石以“专业化”和“职业经理人制”将万科推上了巅峰，并以专业化的住宅开发为特色，万科逐渐成长为中国房地产的龙头企业。作为中国最早的民营企业和上市公司，其长期发展理念已经根深蒂固，对任何变化的阻力都是不可估量的。

早在2012年，当于亮试图分散投资时，王石就发誓说:“即使我死了，你分散投资，我还是会从瓮里伸出一只手来干涉你。”现在万科正在转型为“城乡建设和生活服务提供商”，于亮的潜移默化的影响力自然是不可或缺的，但主要原因是房地产行业普遍存在的压力。

属于开发商的意大利就业时代已经一去不复返了。在去杠杆化的背景下，融资变得更加困难。过去，海外融资是一个不错的选择。然而，自去年美元加息以来，融资成本上升，政策限制采取了双管齐下的方式，导致许多房地产企业的融资亮起红灯。

于亮说，“如何找到新的发展渠道、途径和方法。没有现成的学习之路，这是万科最大的焦虑。”

悲惨的住宅企业

万科的焦虑在财务报告中得到准确反映，外部环境的不确定性导致拆迁率持续下降。数据显示，今年7月万科的剥蚀率为51%，8月进一步降至47%。万科投资者关系总监赵表示:“这个数字自今年年初以来仍然相对较低。今年上半年的清除率一直在55%至65%之间波动。”

近年来，房地产政策调控越来越频繁。为了保证足够的土地和资金，企业和政府之间的交流更加密切。建造什么样的房子，以什么价格出售？所有这些只能在规定的范围内进行。与同行相比，万科重点布局的一、二线城市面临更大的调控压力。除了限制开发商的规章制度外，购房限制和贷款限制等因素也导致消费者购房意愿大幅下降。换句话说，即使整个过程进展顺利，他们最终能否成功销售仍然是个谜。

曾几何时，在碧桂园的宣誓就职会上，我们被喝鸡血来鼓舞士气的夸张行为震惊了。然而，在房地产企业面前，省会城市和重点城市总是受到政策的“照顾”，而相对落后和偏远的地方则缺乏内需。资本方的困境导致销售方的连锁反应，而资本市场的态度是冷漠的。开发商陷入了纠缠和不情愿的两难境地。

随着去杠杆化和严格监管等控制政策的不断升级，空留给住房企业的活动越来越少，融资利率和资本成本的提高导致了住房企业资产负债率的普遍提高。2014年至2017年，万科的负债率分别为78.93%、78.06%、80.60%和82.66%。根据之前发布的中期业绩报告，2018年万科的资产负债率达到84.7%。一个企业要做大更难，只能在短期内优先生存。正是出于安全考虑，于亮提出“今年的支付目标是6300亿元。”如果达不到这个目标，其他所有事情都将被搁置。”

今年以来，由于按揭贷款放缓等因素，开发商的回报率普遍下降。只有万科、中海、龙湖等少数房企能达到85%以上，其他主流房企大多在85%以下。"房地产销售速度可能进入秋季."监管政策一个接一个出台，对房价上涨的预期减弱，所有这些都发出了这样的信号。在接下来的几个月里，为冬天提取现金将成为开发商斗争的主题。

现在万科只完成了6300亿元目标的一半，这意味着在未来100天内将有3000多亿元，压力是显而易见的。于亮在讲话中做了检讨。公司的管理行为没有考虑如何处理政策控制，没有考虑一次性付款和分期付款的区别，没有认识到延期或不付款造成的损失。

矛盾和机遇

然而，对于今天的万科来说，此时反思是一件好事。在当前敏感的环境下，任何小错误的后果都可能是致命的。滴滴长期垄断网上汽车市场，稍有失误就成为公众批评的对象，房地产暴利的印象根深蒂固，导致碧桂园建筑工地事故反响强烈。

中国共产党第十九次全国代表大会以来，我国的主要矛盾已经转变为人民日益增长的改善生活的需要与不平衡和不充分发展之间的矛盾。从更深的角度来看，中国的经济发展正从过去注重效率转向强调公平。将其延伸到房地产行业，一方面保证了低收入人群最基本的住房需求，另一方面缓解了中等收入人群购房的压力。因此，大大小小的住房企业自然被置于群众的“对立面”。

贫富差距不仅带来了社会资源的严重浪费，也滋生了群众的负面情绪。每个人都喜欢看到腐败官员倒台，但当他们把矛头指向明星或企业家时，这种热情丝毫没有减弱。虽然我们有幸目睹了一纸合同造成的“星星坠落”，但我们不应忽视马云宣布辞职后一些人的恶意传言和不可告人的动机。

诚然，在许多人的印象中，房地产行业倾向于数十亿的销售额和数亿的利润。就像有些人说的，他们赚了太多的钱，而且不干净？在中国经济发展的今天，企业带来的帮助是不可估量的。他们为消费者提供商品和就业机会，只要他们能依法纳税，这本身就是一件光荣的事情。

据说房地产是一个高风险行业。事实上，大部分所谓的危险来自人们对它的错误认识、缺乏安全的发展环境以及对房企的精心管理，这些也是当前行业整体低迷的重要原因。

因此，强调:“一个企业好，所有企业都好，国家才能好”。

进入白银时代，房地产行业的转折点已经到来。尽管监管的余波尚未消退，但市场稳定只是时间问题。从于亮的讲话中，我们可以感受到一种强烈的变革意识正在开发商中蔓延，每个人都在积极寻找新的增长点以摆脱困境。

今年9月，中央政府发布最高法院第1号文件，保护企业家的合法权益，彻底消除了一线开发商的后顾之忧。下半年，单一的住房建设将无法满足买家日益丰富的消费需求。人们在满足最基本生活条件的同时，他们在文化、教育、医疗和养老方面的更高愿望亟待解决。

当然，在短期内，传统房地产开发仍将占据财政收入的很大一部分，但创新业务的强大爆发力不容忽视。在漫长的白银时代，它将开启一个全新的黄金开采之旅。