共建与博弈：房企与城市群如何互动？

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国家统计局近日发布的报告显示，改革开放40年来，中国城市人口快速增长，城市面貌焕然一新，城市居民生活水平不断提高。城市群正在构建中国经济的新地图。

中国的快速城市化给房地产行业带来了机遇。在过去的二三十年里，房地产业的蓬勃发展离不开城市化的推进。随着轨道交通和基础设施的改善，城市群的人口、资源等资源也高度共享，真正实现优势互补、协调发展。

一个城市的发展经历了“城市-都市区-城市群”三个阶段，其中城市群是城市发展到成熟阶段的最高空组织形式。问题就在于此:当城市发展到成熟阶段，住宅企业将如何转变角色以适应新时代？在城市群崛起的过程中，住宅企业如何为城市建设做出贡献？住宅企业与城市群如何形成良性互动？

9月27日，在由国家商报独家主办的主题为“大城市无国界”的第八届中国价值地产年会上，众多业内嘉宾齐聚一堂，探讨中国城市格局的变化和城市群的价值，以及住宅企业在城市群发展过程中的机遇。

城市群的机遇

“中国城市化的未来是以城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的形式。未来，城市群将发挥更重要的作用。在城市群的背景下，四层城市的划分在过去123年已经过时。未来的城市不是简单地用“线”来划分的，而是由你所在的城市群来划分的。”中国城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎在接受《商业日报》采访时指出。

冯奎认为，目前一些核心大城市的房价过高。在城市群发展的背景下，通过大、中、小城市的协调发展，可以共享大城市的部分人口和产业，发挥承接人口和产业的作用。"相应地，它们也将在稳定房价方面发挥重要作用."

中国指数研究院三房互联网集团上海区域总经理张志杰在第八届中国价值地产年会上表示，城市群是城市发展的最高形式，人口、资金和基础设施高度共享，实现优势互补、协调发展。中国的房地产经济已经进入服务型阶段，中国的城市化接近60%，城市化发展的格局已经开始显现。

在这种情况下，住宅企业的战略眼光和布局策略就显得尤为重要。从龙头住宅企业布局城市来看，京津冀、长三角、粤港澳大湾区等城市群仍是战略重点；中型住宅企业或黑马型住宅企业选择深度培育一两个城市群，并在此范围内做大做强。

在万科等领先的房地产企业中，一直强调要抓住跨区域协调发展战略带来的机遇，深化核心城市群建设。据年报显示，2017年，在已进入的76个国内城市中，万科在22个城市的销售额超过100亿元；在37个城市中，销售额位居当地前三名，其中22个城市销售额排名第一。

保利的战略选择与万科相似。保利发展总经理刘平表示，保利未来的布局战略是坚持深入培育三大城市群，坚持研究基本面，不盲目追求高度，坚持并购和概念拓展，确保目前1亿多平方米的资源储量在地理上分布合理，产品结构优良，盈利能力强。

中型住宅企业与领先的住宅企业有不同的考虑。事实上，如果我们能够深入培育一个城市群并保持均衡发展，随着城市群的崛起，我们也可以保证规模的稳步增长。滨江集团董事长齐金星(002244)在接受《全国商报》专访时指出，住宅企业的城市群布局是跟随城市经济发展的有效途径。

滨江集团的布局战略也非常明确，已经从“三点(杭、沪、深)”转变为“聚焦杭州、深化浙江、辐射华东、关注大湾区、中西部、京津冀重点城市”。

●住房企业的行动

在城市群崛起的过程中，引导人口流动和产业转移，基础设施建设是一个重要环节。业内共识是，城市群规划要科学划定城市群范围，合理确定城市群和城市定位，促进产业分工合作，注重交通基础设施互联互通，完善一体化发展机制。

冯奎的建议是，住宅企业可以更多地参与城市群的基础设施建设。冯奎指出:“住宅企业要把握城市群发展的规律、趋势和特点，通过多种形式积极参与和参与城市群基础设施建设，找到自己的位置和作用。”

张志杰表示，本届中国价值地产年会的主题是“没有边界的大城市”，主要是指房地产企业的多元化发展。新时期，房地产业由量变到质变，房地产企业多元化发展进入新的格局。

他进一步表示，在新格局中，房地产的多元化分布趋势明显，大企业在发展运营商方面取得了进展，通过产融结合和资产证券化为企业未来发展提供了更多保障。例如，有1000亿企业的许多布局，也有特色城镇、文化旅游和社区养老的布局；少数企业开始涉足公寓领域；一些企业瞄准1000亿元的目标，积极培育房地产以外的其他业务，如医药。

从目前土地拍卖的趋势来看，许多城市也鼓励房地产企业参与基础设施建设。9月25日，深圳市规划和土地委员会发布了《深圳市城市更新拆迁规划编制技术规定》，规定所有城市更新单位都要对海绵城市建设进行专项研究，强调所有住宅更新项目都要配备幼儿园和老人日托中心。

因此，不难理解许多住宅企业步入多元化领域的逻辑，涉足养老、教育、医疗等领域是一种趋势。在这方面，大型住房企业参与的范围更大。

例如，龙湖的养老项目已经登陆重庆，并计划在10月份正式启动。未来将继续创新运营模式，建立医疗保健体系、护理体系、餐饮体系和社会工作体系四大服务体系，为活跃老人、护理老人和痴呆老人等不同客户群体提供全面的医疗保健服务。

还有许多针对住房企业的跨境教育。例如，碧桂园旗下的教育部门博斯利教育(Bosile Education)已于2017年5月18日在美国纽约证券交易所主板上市。根据官方网站，中国8个省有6所国际学校、16所双语学校和40所幼儿园，在北京、上海、深圳和佛山有18个英语培训中心。

恒大旗下的恒大健康已经上市，定位为集新型高端国际医院、社区健康管理服务和“健康空屋”等全年龄段健康服务为一体的综合性大型健康产业集团。

当基础设施达到一定高度时，人口和工业的流动是自然的。新城控股有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)描述了这一场景:城市轨道交通，从上海到昆山，到嘉善，再到苏州，让我们成为一体。孩子到南通后，还可以上同济小学，享受上海的高考政策，老人可以在那里看病，医疗保险可以在同一个城市。我们用大城市的工业资源代替中小城市的土地，形成共同发展的格局。

编辑陈梦愉