降准释放7500亿增量 未来楼市以“稳”为主

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从以往的市场表现来看，RRR的每一次降息都会或多或少对房地产市场产生积极影响，尤其是这次RRR降息对以往的定向意义更小，而且增量资金的释放也很大。然而，RRR此次降息似乎对房地产市场没有太大影响。

[摘要]据央行解释，RRR降息将释放约1.2万亿元资金，其中4500亿元将用于偿还10月15日到期的中期贷款，这部分贷款当天不会展期，实际释放约7500亿元增量资金。

10月7日，国庆假期的最后一天，央行发布通知，从10月15日起，将大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行和外资银行的人民币存款准备金率下调1个百分点。根据央行的解释，RRR降息将释放约1.2万亿元的资金，其中4500亿元将用于偿还10月15日到期的中期贷款，这部分贷款不会在当天展期，实际上将释放约7500亿元的增量资金。

从以往的市场表现来看，RRR的每一次降息都会或多或少对房地产市场产生积极影响，尤其是这次RRR降息对以往的定向意义更小，而且增量资金的释放也很大。然而，RRR此次降息似乎对房地产市场没有太大影响。

易居深圳总经理陈洪海告诉《时代周刊》记者:“目前房地产最大的限制是严格的财务控制，包括土地方面和销售方面。在土地方面，住房企业的开发贷款受到严格的信贷政策的控制，而销售方面则受到“限价”政策和个人抵押贷款利率提高的限制。RRR降息并不涉及这些方面的放松，也不能谈及房地产的放松。”

在严格控制下的RRR降息对房地产市场的缓慢释放几乎没有影响

然而，RRR降息释放的资金被认为对缓解房地产基金的压力作用不大。

中泰证券研究所高级经济学家杨昌表示:“RRR降息确实带来了流动性宽松，但最初的银行间市场并不缺钱。政策意图主要是为了对冲香港等外围市场在国庆假期期间的大幅下跌。”

陈洪海坦率地说，RRR的削减对开发商的土地收购和新房贷款几乎没有影响。这主要是因为银行间市场并不缺乏资金，但银行信贷资金流入房地产行业受到严格控制。

深圳招商银行(600036)的一名员工告诉《时代周刊》记者，目前招商银行的住房开发贷款额度相对宽松，贷款利率在合理范围内，不会高于10%。但是，根据住房企业申请的项目和住房企业的资质，审计非常严格。一般来说，大型住房企业比小型住房企业更容易申请贷款。

据了解，自房地产市场监管收紧和房地产开发贷款政策收紧以来，各大银行已严格审查了住房企业的开发贷款，要求住房企业获得土地使用权、规划投资许可证、建筑许可证、施工许可证、国内外住房许可证等。，并要求房企持有一定比例的项目预算投资，其中中国银行(601988，诊断股)要求房企持有不低于30%的资金。

自今年年初以来，中国银行业监督管理委员会也处罚了一些银行信贷资金非法流入房地产的案件。

就个人信用而言，个人抵押贷款的压力目前并没有减轻。

据荣360统计，今年8月，我国首笔住房贷款平均利率已连续20个月上升，达到5.69%，其中执行利率上升了20%-30%，银行数量增加了，128家银行上升了20%，30家银行上升了25%，28家银行上升了30%。工业、农业、中国四大银行和中华人民共和国成立后也增长了15.9%。

买家的信心没有得到提升。根据中原地产的监测数据，自9月份以来，中介房屋的数量一直在下降。根据深圳中原研究中心的数据，中原的经理指数已经连续五周下降。在最近一周(10月1日至7日)，经理指数下降了3.72%，至49.86%。

《时代周刊》记者走访了深圳的多家中介店，发现大部分中介店仍然无人问津，即使展示了多套房子的优惠信息，也很少有人关注。

减速住房企业的财务压力增加了

事实上，自今年以来，房地产的下降趋势已经很明显。特别是自9月份以来，许多房地产企业纷纷打出降价和优惠待遇等口号，但市场反应却不尽如人意。

根据克里研究中心的数据，9月份全国房地产市场显示供应增加，但交易量不足。9月份，29个重点城市的商品房供应量为2949万平方米，同比增长12%，但仅2388万平方米，同比下降7%。

10月份，市场表现仍然不佳。

随之而来的是对降价不满的前业主所实施的“住房纠纷”权利保护。

不久前，万科，这个行业的“老大哥”，第一个开了退款。国庆期间，万科厦门白鹿县2号楼开业。为了拿回这笔钱，该房地产取消了原业主拥有的家庭电梯、精装修等条件，以低于原业主的价格出售，最终引起了原业主的不满和权益保护。最后，万科得到了退款。虽然万科官方声称退款是由于未能实现温泉承诺给前业主。然而，“退款”已经成为现实。

据不完全统计，目前，上海、合肥、杭州、上饶、厦门、广州等地已经爆发了退房权保护，涉及恒大、万科、碧桂园等多家房地产企业。

去转型方面的不良表现也加剧了住房企业的财务压力。

数据显示，今年前三季度，恒大、万科、碧桂园、融创的销售额超过3000亿元。然而，今年被评为还款6300亿元的万科，前三季度实现销售业绩4315.5亿元，但只完成了不到50%的还款。

此外，与2017年相比，住房企业的去工业化增长率也在放缓。

“随着房地产调控的深入，房企逐渐经历了业绩增长乏力的现象。从去年房企的普遍增加来看，龙头房企的上升速度已经开始逐渐放缓。包括一些领先的房地产企业，销售业绩开始显示出逐渐放缓的迹象。”根据张大伟对今年前三季度房企销售情况的总结，“但与此同时，房地产行业的‘规模化’现象加剧，房企需要资金来扩大规模。”

在这种情况下，许多房地产企业纷纷转向发行债券或去资本市场和海外市场融资。据不完全统计，截至今年9月30日，154家房地产企业已发行400只房地产信用债券，规模为4044.55亿元。此外，在资本市场，房地产企业宣布的融资计划已达到数百亿元。

未来的房地产市场主要是“稳定”的

虽然资金减少对房企和居民购房没有直接影响，但资金减少也释放了一定的信号。

根据陈洪海的分析，RRR降息释放了两个信号:一是支持实体经济，二是目前房地产调控已基本稳定。“这种稳定不能说是放松，我不确定以后是否会超重，但它基本上是稳定的。目前，财产税已经延期。”

根据国家统计局8月70日发布的最新房价数据，尽管中国70个城市中有67个城市的新房价格环比上涨，但变化幅度很小。据统计，各城市的变化幅度为-0.3%-2.0%，四个一线城市的新房价格环比上涨0.3%。

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松分析说，虽然央行明确表态支持实体经济，但过去的经验也告诉我们，RRR减息后的资金从未有过能够完全控制并流入实体经济，房地产仍将受益的时候。

然而，“即使RRR降息给房地产业带来一定程度的资金松动机会，也并不意味着房价会再次上涨。”目前的限价令、限购令、贷款限制等调控政策仍然很严格，在宏观经济形势下，中国的房地产必须保持稳定。”丁松说。

面对巨大的压力，房屋企业与其期望RRR减息基金发挥缓释作用，倒不如另觅途径筹集资金，甚至大部分选择继续“削价售罄”。

陈洪海说:“目前，开发商的资金链普遍紧张。小心拿地，第四季度的销售会尽一切可能拿到货。”

嘉里广州首席分析师肖表示:“正如央行所强调的，此次降息仍是定向的降息，而不是洪水。考虑到上次RRR降息后楼市政策不是宽松而是紧缩，我们应该仔细观察楼市调控政策是否同步变化，不能轻易将其等同于楼市救市。当然，作为资本密集型产业，房地产也是宏观经济学的一部分。货币政策保持适度的流动性，有利于为行业创造更加有利的环境。它对房地产市场的意义自然是积极的。”