龙头房企三季度销售增速放缓 拿地金额同比下滑逾五成

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在中央政治局会议强调的“坚决抑制房价上涨”的基调下，三季度各城市调控总体步伐平稳但保持力度，继续完善限购限售措施，强化差别化住房信贷政策，开展专项行动治理房地产市场混乱。

在此背景下，品牌企业第三季度的销售业绩延续了上半年的增长趋势，但由于市场趋势的变化，未能达到预期，销售业绩增速放缓。在征地方面，去年积极征地后，品牌房企土地储备充裕，由于资金压力，房企对征地的态度普遍谨慎。在策略上，许多重点房地产企业继续加大营销力度，快速回笼资金，审慎投资的特点凸显。征地方式更接近联合征地和兼并收购，三、四线进入壁垒明显改善，主要集中在城市群或经济和购买力突出的核心三、四线城市。

根据中国咨询研究院的研究报告，2018年前9个月，碧桂园(港股02007)、恒大、万科、融创、保利、中海、招商局、远洋等20家品牌房地产企业销售额为3.4万亿元，同比增长29%；销售面积近2.6亿平方米，同比增长25.3%。但是，随着政策收紧下的市场调整，品牌房地产企业对后期走势并不乐观，普遍选择加快周转。上半年，销售规模有新的突破。然而，在第三季度，市场形势变得更加不确定，住房企业发货的热情更高。然而，由于市场观望情绪日益高涨，销售业绩增长率下降。三季度，上述20家品牌房地产企业销售额为1.1万亿元，同比增长21.9%，增速较二季度收窄17.9个百分点。

同时，新城、世茂、恒大、招商局、中海、龙湖、远洋、越秀、R&F、首创等10家代表性企业2018年实现平均销售目标完成率超过70%，整体水平低于去年同期。

据初步统计，截至2018年9月，中央研究院监测的房地产企业年销售目标平均完成率约为77.7%。具体而言，新城、世茂、恒大等企业受益于三、四线重点项目布局，目标完成率超过80%，远洋运输同比增长2.8个百分点。但是，其他重点监控品牌房地产企业的目标完成率不如去年同期。中海、龙湖等企业销售业绩增长率与全国商品房销售增长率基本持平。虽然目标完成率超过70%，但仍比去年同期低10个百分点左右；在目前业绩快速增长的情况下，目标完成率与去年同期相比仍有一定差距。

在第三季度销售规模放缓的同时，品牌房地产企业对投资的态度也趋于谨慎，征地规模有所下降。2018年前9个月，20家品牌房地产企业共占地2.2亿平方米，同比下降20%；累计征地9616亿元，同比下降27.2%。

对此，中央参考咨询所表示，原因一方面是去年品牌房企整体征地规模处于历史最高水平，基数较高；另一方面，今年以来，由于严格的土地出让条件和企业资金压力的突然增加，品牌房企对征地更加谨慎，征地规模有所下降；同时，企业征地布局的三、四线已经下沉，这也是征地数量减少的一个重要原因。其中，上半年20家品牌房地产企业累计征地金额6978亿元，同比略有下降4.9%；第三季度，住房企业审慎投资的特点凸显。20家品牌住宅企业共收购土地5866万平方米，同比下降59.9%，累计土地收购金额2638亿元，同比下降55.1%，其中9月份下降幅度超过70%。

由于热点城市新项目的开工率明显低于以往，业内人士预计市场将在第四季度进行调整。“一、二线热点城市的新房和二手房数量和价格将进一步放开，中西部二线城市的二手房数量和价格也将率先回落。新房市场相对稳定，而大多数独立的三、四线城市新房后劲不足，市场将从上行进入稳定运行周期。全国整体销售规模也将进行调整，价格涨幅将进一步收窄，房地产开发投资和新开工建设增速将从高位回落。”。

此外，中央委员会表示，尽管今年中国经济下行压力加大，但为了确保经济稳定发展，央行的货币政策适度收紧，财政政策更加积极。然而，房地产市场的调控并没有放松，利率、信贷、资产价格等传导机制受到限制，传统的传导机制无法再顺利地为房地产行业转移资金。尤其是货币政策宽松减弱，扩大内需和促进中小企业融资是释放货币流动性的主要目标。虽然流动性的定向增加对房地产市场有“雨露”效应，但流入房地产市场的资金也非常有限。