52家房企六成三季报预增 楼市降温房企遇去化难题

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截至10月16日，根据统计数据，根据申银行业分类，沪深两市52家上市房地产企业披露了2018年第三季度业绩预测。剔除数据不完整的企业，33家企业实现净利润同比增长，占比超过60%，13家企业净利润同比下降，11家企业亏损。

值得一提的是，这52家房地产企业几乎都是中小型房地产企业，没有销售规模在2000亿元以上的房地产企业，但它们能反映行业的发展。

易居研究院智库中心研究主任严跃进向《证券日报》表示，房地产行业集中度越来越高，由于过去两年市场库存充足，今年房企销售将再次创下新高。截至目前，已有19家房地产企业进入“千亿元俱乐部”。然而，下一个市场的销售增长将放缓，并随着资本成本的增加，房地产企业的盈利能力可能下降。

60%的房企净利润同比增长

从预测净利润的变化来看，上述52家上市房地产企业中有33家呈现上升趋势，占63%；从预测净利润的下限来看，39家房企盈利，占75%；11家公司遭受损失，占21%。

从净利润预测下限来看，27家房地产企业的母公司股东应占净利润超过1亿元，占52%。

《证券日报》记者注意到，目前有9家公司净利润超过10亿元。招商局蛇口(001979，诊断股)净利润预计在80亿至82亿元之间，目前排名第一；荣盛发展(002146，诊断)的净利润预计在33亿元至39亿元之间；蓝光发展(600466，诊断)的净利润预计在10亿到13亿元之间；金融街(000402)的净利润预计在10.1亿至10.8亿元之间。

中原地产首席分析师张大伟表示，从整体数据来看，主营业务仍是房地产企业，其第三季度业绩仍大幅上升，但企业首亏和持续亏损的比例仍达到20%左右。对于中小房企来说，在资金链紧张、龙头房企率先降价、回收资金的市场环境下，风险越来越大。

张大伟进一步表示，尽管最近一些城市的房地产市场出现了解冻和放缓的迹象，但根据金融数据，由于结算周期的原因，大多数房地产企业可能要到2019年才会出现市场热。

事实上，到目前为止，大多数上市房地产企业仍有“丰收”。10月8日，中国指数研究院发布的《2018年1-9月中国房地产企业销售业绩百强》研究报告显示，2018年前9个月，销售额超过1000亿元的房企数量增至19家。其中，碧桂园(香港股市02007)、恒大、万科销售额均超过4300亿元，平均4768亿元，同比平均增长20%。

报告显示，2018年前9个月，基准房企销售目标平均完成率为74.7%，同比增长9.5个百分点。郑融、中良、金茂、金科的销售目标都在90%以上。新城控股(601155)、世茂地产(港股00813)、澳远和恒大的销售目标均超过80%。中海、保利、徐汇等房地产企业也实现了75%以上的年销售目标，这是可以预期的。

市场已经明显降温

然而，市场并不乐观，去库存已成为房地产企业最大的头痛。

万科投资者关系部主任赵在9月7日的万科运营电话会议上透露，7月份万科的剥离率为51%，8月份仅为47%。与上半年的55%-65%相比，这一销售形势无疑严重下滑。赵表示，拆迁率低的主要原因是万科在一、二线城市的600多个项目面临更大的监管压力。限购和贷款等因素，即使启动推进顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策不放松，销售难度可能会逐渐加大，去转型难度也会不断加大。

事实上，这不是万科遇到的销售问题。在最后一轮调控中，许多房地产企业选择了全面退守一二线城市的投资策略。如今，当这些商品进入市场销售时，实现它们的困难就可见一斑。

据嘉里研究中心统计，“金九”51个典型城市的成交量为3476万平方米，环比下降7%，与去年同期大致持平。其中，二线城市的营业额同比和环比降幅最大，前三季度的累计营业额也比2017年下降了2%。虽然“银10”尚未结束，但据周督在国庆期间接受审评委监测的数据显示，交易情况并不乐观。这31个城市的环比下降了近70%，达到历史最低水平，同比也下降了27%。其中，一线城市、三线城市和四线城市与去年同期相比基本保持交易热度。由于前期需求透支，近期调控力度加大，二线城市的交易量持续疲软，各城市的交易量有增无减，已经出现了阶段性的购买力“瓶颈”。

据嘉里研究中心称，毫无疑问，房地产市场“转冷”的信号已经出现。无论是短期波动还是长期趋势，原来的房价已经飙升，“闭眼卖房”的日子一去不复返了。住房企业的态度也从以前的“凯旋式进展”转变为“汇聚与聚焦”和强化攫取。目的是在市场“降温”之前提取更多资金