京津冀近半租房集中北京 东城房源套租金动辄超8000元

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长期租赁公寓的发展将继续加快。在未来5到10年内，中国长期租赁公寓的市场份额很可能会超过租赁市场的10%。在万亿美元的长期租赁公寓市场中，龙头企业的市值将达到1000亿元。

最近，国务院办公厅发布了《完善促进消费体制机制实施方案(2018 -2020)》，提出完善促进实物消费结构升级的政策体系。它还包括大力发展住房租赁市场，加快出台城市住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例。

对此，58房屋研究院首席分析师张博表示，“从国内房地产发展的角度来看，在‘租购并举’的背景下，未来的住房市场正朝着‘三元’方向发展，即商品房、共有产权房和租赁房，以满足北京不同住房需求群体的居住需求。从长期来看，租房比例呈上升趋势，尤其是一线和新线部分城市的租房比例将达到40%以上。长期租赁公寓的发展将继续加快。在未来5到10年内，中国长期租赁公寓的市场份额很可能会超过租赁市场的10%。在万亿美元的长期租赁公寓市场中，龙头企业的市值将达到1000亿元。同时，除了地方政策外，房屋租赁也很有可能上升到国家法律法规的层面，更好地保护租赁双方的权益，实现安居乐业的目标。”

租房需求集中在北京

以京津冀为例，去年10月，北京下发了规范住房租赁市场的通知，要求多渠道增加租赁住房供应，加强对租赁住房项目的信贷支持，并要求租户依法申请租金补贴。去年6月，天津市还出台了《培育和发展住房租赁市场实施意见》，鼓励现有和新建住房用于租赁，并出台了税收优惠政策。在政策的支持下，京津的租赁市场越来越完善。

同时，优惠政策也刺激了住房租赁需求。根据58住房和住房研究所发布的《2018年京津冀城市群租金报告》(以下简称“报告”)，京津冀城市群49.9%的租金需求集中在北京，而天津和石家庄的租金需求分别占14.1%和9.2%。一线城市和直辖市就业需求旺盛，城市配套教育资源更加集中，吸引人才的竞争优势更加明显。

《报告》还反映出京津地区的租赁需求逐年上升，今年的出租率比去年同期增长了30%以上。业内人士还指出，随着住房租赁市场政策的不断完善，人们对租赁的接受程度将会提高，对租赁的需求将会继续上升。

张博表示，京津之间的生活成本和居住条件仍有很大差异。与北京相比，在天津定居要容易得多，生活费用和购房压力也相对较小。北京拥有金融、文化和互联网产业优势，2017年第三产业在直辖市排名第一。作为具有独特资源优势的首都，北京仍然是一个人才济济的城市。值得注意的是，天津海河人才计划出台后，定居条件大大放宽。为了加快更多优秀人才的聚集，降低了人才定居的门槛，这在短时间内引起了很多在北京工作的人的关注。相应地，由于北京严格的限购政策，大量的人转向租房。从租房者的走访中可以看出，北京的租房需求远远高于天津。

北京和天津的房租差别很明显

据《报告》数据显示，今年前8个月，京津冀城市群出租房供应主要集中在北京和天津，两市出租房信息占城市群的90%，其中75.5%位于北京。

据悉，京津冀城市群地区的出租房面积大多在90平方米以下，占67.6%；近一半的房子租金都在4500元/月以上，而且大部分都在北京。租金方面，2018年北京月平均租金为78.2元/平方米，天津月平均租金为32.2元/平方米。

然而，北京不同地区的房租差别很大，从市区到郊区，从高到低。市区月平均租金超过100元/平方米，东城区月平均租金超过130元/平方米。根据简单的计算，如果单个套房超过62平方米，单个套房的月租金就超过8000元。延庆、怀柔、密云三市均在30元/平方米，周边燕郊的月平均租金为21.5元/平方米，对“北方漂泊者”颇具吸引力。与北京相似，天津的平均租金呈现出中心高外围低的趋势。和平区的月租金是51.6元/平方米，是天津最高的，而南开和河西周边地区的月租金在30元/平方米到40元/平方米之间。

此外，随着租赁市场的快速发展，近年来品牌公寓越来越被市场认可，尤其是对年轻人而言。

根据住房研究所的数据，北京品牌公寓的月平均租金为86.5元/平方米，略高于城市的平均租金。天津品牌公寓的月平均租金为32.8元/平方米，与城市的平均租金相差不大。

“作为一种可以大规模标准化和复制的租赁产品，品牌公寓市场需要大力发展和政策支持，需要规范管理，以避免恶意查封住房、非法出租贷款、装修质量参差不齐和甲醛超标。”张博表示，租赁企业，尤其是长期租赁公寓的运营商，近年来正处于高速增长期。在资金的帮助下，长期租赁公寓市场的龙头品牌正在形成。为了争夺领先优势，各长期租赁公寓品牌都加大了规模扩张。长期租赁业的发展确实存在一些问题，如“租贷”和“装修甲醛超标”。然而，从长远来看，长期租赁公寓市场可以说是机遇与挑战并存。一方面，国家层面高度重视保障出租屋的稳步推进，出租屋的数量和规模都增加了空房；另一方面，如何长期经营并实现盈利是企业需要考虑的问题。