年底资产大腾挪，越秀房托卖旧买新的投资账本

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越秀房托很长时间没有采取任何新举措，在2018年底高调亮相。广州大都会大厦14日出售后，越秀房托迅速表态，宣布将以5.9亿元的总价从越秀地产手中收购杭州的一栋写字楼。

该物业位于杭州市江干区钱江新城，包括一栋18层的商业建筑，名为“杭州维多利亚商务中心2号楼”(其中16层为办公空房，2层为零售空房),以及315个地下停车位。据时代财经了解，越秀房托收购了越秀房托的一部分，这是一个复杂的项目。

2013年，越秀地产与深圳越秀鹏程基金共同赢得维多利亚中心地块，成交价为5.84亿元。这是越秀地产在杭州开发的第一个商业项目。除了此次出售的两栋建筑外，维多利亚中心还包括另一栋18层的商业建筑和四栋别墅式的办公楼。

杭州维多利亚商务中心2号楼于2017年1月竣工，同年4月开始运营，其中办公楼面积约20，100平方米，零售建筑面积2，353.21平方米，停车位建筑面积17，700平方米。2018年9月，写字楼租金为113.86元/平方米，零售租金为89.6元/平方米，两者的入住率分别为79.95%和92.82%。

截至2018年6月30日，杭州维多利亚商务中心2号楼净收入为692.1万元，税前净利润为549.7万元，税后净利润为412.2万元。越秀地产杭州六个子公司是该物业的主要客户，总租赁面积为3，753.03平方米。

由于仅投入运营一年半，杭州维多利亚商务中心2号楼的大部分租户将在2-4年后到期，其中2018年底和2019年底到期的租赁占1.9%，另外46.3%、24.5%和25.4%将在2020年至2022年期间到期，这意味着杭州维多利亚商务中心2号楼已进入稳定的租金收缴期。

位于一、二线城市核心区域的写字楼和综合体一直是越秀房托的首选收购目标。越秀地产表示，收购杭州地产将使公司资产组合在地理上多元化，进一步减少对广州的依赖和集中风险。收购完成后，广州地产在越秀地产组合中的比重将从79.6%降至78.2%。

时代财经表示，自2015年首次离开广州以来，越秀房托已进入省外三个城市，包括上海、武汉和杭州。随着12月21日新都市大厦的出售完成，越秀地产信托在广州仍拥有五处房产，包括白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场和国际金融中心、上海越秀大厦、武汉越秀财富中心和星辉伟刚购物中心、杭州维多利亚商务中心2号楼。

除了从独立第三方收购的上海越秀大厦外，其余越秀房托项目均来自母公司越秀集团。越秀房托总裁林德良曾表示，他不会放弃收购该项目，并将继续与母公司越秀集团互动，不会放弃收购和资产注入。

关于收购杭州房产的5.9亿元交易价格，越秀地产表示，其中约65%将通过新银行融资(约4亿港元)支付，其余35%将通过内部资源(包括出售新城大厦的部分净资金)支付。

12月14日，越秀地产信托以人民币11.78亿元出售广州都会大厦，出售所得净收益为人民币10.01亿元，将用于支付越秀地产信托于2017年12月收购武汉地产67%股权的递延代价(约人民币8.22亿元)，剩余收益将用于为未来可能出现的潜在收购机会及一般企业用途提供资金。武汉房产的总购买价格为22.81亿元。

不难看出，越秀房托最近出售广州都会大厦主要是为了收购新楼盘。卖旧买新是大多数基金公司的投资逻辑，也是基金公司优化资产组合的主要方式。然而，这是越秀房托的第一次。

越秀房托自2005年成立并上市以来，已经走过了13年的发展历程。这是越秀房托首次出售项目，并通过项目销售的方式完成新项目的收购。此前，越秀房托新购项目通过新融资已基本完成。例如，2015年，上海越秀大厦以23.35亿元人民币被收购，其中1200万元由越秀房托内部出资，其余来自海外新融资，总计24亿元人民币。

过去13年来，主要原因是HKEx首次限制了基金公司的负债。根据规定，上市基金公司的贷款比例不得超过45%。越秀房托的杠杆逐渐加大。即使在出售大都会大厦之后，其贷款比率也没有下降，而是从大约39.2%上升到大约39.8%。换句话说，如果像过去那样用新的融资方式购买，显然不足以打动越秀地产的空房。

reits的上市需要更高的投资收益。林德良曾介绍，越秀房托每年将90%的可分配收入分配给投资者，回报率为6.5%-7%，但越秀房托项目的整体净租金回报率只有4%左右。在此期间，低融资成本弥补了利润空的不足。“越秀房托之所以能达到6.5%-7%，是因为融资成本要低。”

根据时代财经的理解，越秀房托的可分配收入分为两部分:经营分配和资本分配。经营分配来自经营项目的租金收入，资本分配来自利息、杠杆和折旧分配。然而，越秀房托的融资成本一直低于市场平均水平。

然而，随着美元进入加息周期，越秀房托的融资成本也随之增加。半年度报告显示，今年上半年，越秀房托海外债务占比79%，融资成本也从2017年末的3.16%上升至2018年上半年的3.91%。

近日，有分析人士指出，尽管今年人民币对美元“破7”的担忧基本可以解除，但从国内外形势来看，人民币没有升值的势头。预计2019年人民币对美元汇率将“稳定并下降”。

这也意味着越秀房托的融资成本可能会进一步增加。在这种背景下，如果越秀房托仍然单纯依靠新融资来收购项目，无疑会对6.5%-7%的固定投资回报率造成一定的压力。