房企资金压力增大 房地产销售乱象仍存

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【摘要】根据2017年3月17日广州市政府出台的一系列房地产调控措施的要求，非广州户籍的家庭:“连续缴纳社会保障费三年变成五年”，购买一套住房。

最近，包括住房和城乡建设部在内的七个部委受到沉重打击，决定联合开展专项行动，控制北京、上海和广州等30个城市房地产市场的混乱局面。此次专项行动的重点包括房地产投机、房地产“黑中介”、非法房地产开发企业和虚假房地产广告。据媒体报道，在专项检查中，发现房地产企业的许多项目存在“双合同”等违规行为，部分项目已暂停对外销售。

“最近，在严格的监管下，许多物业不敢公然签订双重合同，甚至有些物业已经停止通过渠道招揽顾客。此外，越来越少的开发商愿意通过推迟签约来出售房屋。”广州的一名中介告诉《时代周刊》记者。

随着融资难度的增加，房企对资金回笼的要求越来越高，而住宅销售收益是目前大多数房企最重要的现金流来源。近日，《时代周刊》记者也走访了广州的一些项目，涉嫌违规的现象依然存在。逆风犯罪的背后是房地产企业承受的财务压力。

侵权行为仍然存在

7月19日，《时代周刊》记者走访了位于广州市天河区东圃小新塘河静路的天河兴所二期。据该项目物业顾问介绍，即使没有广州户籍或连续五年没有缴纳社保，也就是说，即使客户没有资格买房，也可以通过推迟签约来解决。具体操作方法如下:您可以先签署意向书，待五年社保缴纳完毕达到购房资格后，再签署网上登记。

但是，“如果你想延期申报，你必须在一个月内付清全部款项。”与此同时，房产顾问说，当他付清全部房款时，他可以享受15%的折扣。针对上述情况，《时代周刊》记者致电天河星卓项目开发商李勋房地产，但截至发稿时，他没有收到该公司的回复。

此外，除限购政策外，当一、二线城市政府开始实施新的限价令管理时，广州也紧随其后，成为限价令最严格的一线城市。然而，由于限价低于预期价格，一些开发商通过"双合同"规避这一限价。

上述天河星卓的房产顾问告诉《时代周刊》记者，如果购买，买家需要再签一份装修合同，其中80平方米单元的精装修费用约为20万元。

这次行动不是孤立的。《时代周刊》记者走访了黄浦区的几个楼盘，他们也需要以“购房合同+装修合同”的形式购房，即除了签订正式的商品房买卖合同外，还需要以“装修合同”的名义签订另一份合同。

“双重合同”直接加重了买家的压力。在参观期间，一些买家向《泰晤士报》记者抱怨说，他们接连看到几处房产，其中大部分都有双重合同，装修合同的成本也不便宜。虽然有很多无奈，但他们只能默认这样的潜规则。“以前，我看中了黄埔区的一处房产。该房地产的申报价格约为2000元/平方米，而实际售价为33000-35000元/平方米。现有的1万多元差价将由装修合同支付，装修必须在一年内支付，首付款压力巨大。”

随后，《泰晤士报》记者问中介，双重合同是否存在一定风险，对方表示没有必要担心。"装修协议是自愿签订的，合法有效."

对此，北京盈科(深圳)律师事务所律师张茂申向《时代周刊》记者表示，政府已经制定了严格执行商品房销售明码标价的规定。虽然违反行政强制规范的行为会受到处罚，但该政策并没有上升到法律和行政法规的层面，它更多的是一种行政强制规范。张茂申补充道，但这种行为在民商法上仍然有效。

住宅企业的财务压力

今年6月底，住房和城乡建设部等7部委联合下发了《关于在部分城市开展专项行动打击侵害群众利益违法行为的通知》，决定从2018年7月初至12月底，在北京、上海、广州等30个城市开展专项行动，治理房地产市场混乱局面。

对于目前严格的监管，中介也会有对策。在接受《泰晤士报》记者采访的一家房屋中介机构中，一位中介人表示，政府现在严格控制双合同，如果房地产被检查，装修合同不会当场签订。“目前，我刚刚收到相应的通知，一些房地产已经完全停止了带客户的渠道。复苏何时会暂时悬而未决？”

针对一些房屋销售混乱的情况，政府一直在不断出台相应的政策进行整改。

2014年，广州市住房和城乡建设委员会采取措施，整顿“双合同”的混乱局面，即要求开发商在申请预售证书前签署《商品房预售承诺书》，并承诺不以“双合同”的形式出售。在2017年3月的政策调整中，政府再次表示，应严格按照预售许可证备案价格“明码标价”，不得进行暗箱操作。

限购政策也在不断加强。根据2017年3月17日广州市政府出台的一系列房地产调控措施的要求，非广州户籍的家庭:“连续缴纳社会保障三年至五年”，购买一套住房。此举标志着外国人在广州的房地产投机行为将被消除。

政府还提出要严格查处各种欺诈性购房行为，并拒绝为欺诈性购房申请房地产登记，提供虚假购房信息；中介机构指使、协助购买者骗取购买资格的，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人。情节严重的，应当追究当事人的法律责任。

一方面，这是一个严格的规定，另一方面，这是一个重复销售混乱。销售方面的压力和资金链的紧张已经成为房地产企业承担风险的重要原因。协综战略管理集团联合创始人黄立冲告诉《时代周刊》记者，目前，房企融资渠道全面收紧，面临巨大的财务压力，销售是房企获得稳定现金流的主要途径。

然而，易居研究所副所长杨红旭指出，房地产销售出现上述混乱的原因也与低限价有关，这将降低空.房地产企业的利润他认为，我们应该放宽价格限制政策，加强限购政策。

中原地产首席分析师张大伟认为，要打击房地产市场的混乱，协调和控制应该同时进行。价格限制是短期监管的必要措施。当供求结构紧张时，就需要价格限制。无限制价格的后果是市场价格迅速上涨。然而，如果不解决供求矛盾而不调整价格上限，各种混乱局面仍将出现。