CMBS指引出台渐近 现金流要求或趋严

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《中国证券报》记者独家获悉，商业抵押贷款证券化(CMB)业务指引的推出时间即将到来，该指引对现金流的要求比目前通行的要求更为严格。业内人士表示，CMB很难整合数据，预计CMB市场将标准化发展，潜在规模将达到1万亿元。

对商业地产的估价提出了更严格的要求

据悉，该指引对商业地产估值、收益计算、本息覆盖率等提出了更严格的要求。

一般来说，商业地产的融资金额不超过商业地产价值的70%。业内人士指出，该指引实施后，cmbs融资总量将趋于合理:优质资产可以获得高额融资，劣质资产获得高额融资的可能性降低；资产产生的收益将得到更严格的计量，对本金和利息的覆盖率要求将提高，这将进一步保护投资者的利益。

事实上，一些组织已经感受到准则的约束力。一位机构消息人士告诉《中国证券报》，他手里只有一个CMB项目，符合之前的注册要求。如果参考指南，提交期限将会延长。

加强对投资者的保护

高河资本联合创始人周宜生表示，招商银行是基于资产产生的现金流的结构性融资。因此，CMB的核心是基础资产的质量，关键是判断基础资产能否产生持续稳定的现金流。在此基础上，进行估值、结构分层、治理机制安排、合规审计等。最后构造出相应的cmbs产品。

“我们最担心的是，cmbs产品设计注重主体的信用评级，而忽略了基础资产的质量，或者由于主体的信用提升而牺牲了产品的承销审批。这种操作一方面会给投资者带来风险，另一方面也会干扰cmbs作为资产支持证券的风险定价机制，阻碍cmbs市场的成熟和发展。”周宜生补充称:“主要评级的稳定性比基础资产更难预测，在房地产监管背景下，波动性可能更强。”

周宜生表示，目前，招商银行的认购资金主要来自银行、保险公司、证券公司和基金公司。稳定而坚定的产品标准将有助于投资者达成共识，扩大投资者基础，增强二级市场交易活动。

渤海证券董事总经理李耀光表示，与现行标准相比，指引对资产的要求有所提高，对招商银行投资者的保护也有所加强。然而，由于符合新规定的资产可能有限，资本市场债券的流通可能会受到影响。

戴德梁行估值咨询服务部高级副主任刘辉认为，对于万亿美元的招商银行市场，相关方提高招商银行的现金流要求相当于为投资者筛选基础资产。这样，只有高质量的基础资产才能通过CMB融资。

万亿市场仍处于初级阶段

业内人士普遍认为，招商银行的潜在市场规模可达万亿元人民币，仍处于发展初期。据统计，今年以来，市场共成功发行15只单只CMB(统计涵盖2018年1月1日至8月21日的起息日)，总规模306.65亿元。其中，一季度成功下达7个订单，融资总额116.71亿元；第二季度成功发出4个订单，融资总额133.52亿元。与去年第四季度相比，今年第一季度有所下降。去年第四季度成功发出10个订单，融资总额237.68亿元。自2018年以来，CMB呈现降温趋势，这与资产证券化的监管趋势一致。

此前，《中国证券报》报道称，监管部门对资产证券化的关注持续升温。基础资产的真实性、现金收付、特定原始权益持有人的操作和现金流量支付、产能过剩行业的资产证券化等。是监管的重点。资产证券化作为一种盘活股票的工具，是一种受到监管鼓励的产品类型。近日，银监会下发《关于进一步做好信贷工作提高服务实体经济质量和效率的通知》，提出要积极利用资产证券化和信贷资产转移，盘活现有资产，提高资本配置和使用效率。业内人士表示，规范发行将进一步促进现有资产的振兴，促进经济稳定发展。