谁在抬高房租？一线投资人：这盆冷水泼得正是时候

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最近，一线城市房租大幅上涨的消息触动了人们的心。来自许多机构的统计数据显示，2018年7月，北京每平方米月租金同比增长约2%，同比增长约20%。

上升的原因是什么？除了6月、7月和8月被普遍认为是前几年的租房高峰期，而且房价还在上涨之外，今年另一个重要因素也进入了公众的视野，那就是长期租房经营者的推广。或者，资本的力量。

爆发

原因是8月初水木社区的一个网民发了一个帖子。在帖子中，他点名让两个长期出租公寓的经营者，紫有和蛋壳，互相推波助澜，垄断房屋，最后提高租金，并提出担心“这样，资本会肆无忌惮，这将彻底摧毁人们的道德心和凝聚力。”

接下来，我家的前副总裁胡景晖(000560)在8月17日的电话会议上说，以自由式和蛋壳式为代表的长期租赁公寓的经营者以比市场价格高20%~40%的价格争夺住房，导致房屋销售成本直接上升，这严重违反了市场规则。

一石激起千层浪。长期出租公寓的经营者突然被推到舞台中央，聚光灯对准了他们。针对这一说法，监管部门当晚集中采访了自由式、翔宇、蛋壳公寓等主要房屋租赁企业负责人，明确提出了规范房屋租赁企业行为的“三不准”和“三严查”，记者在此不再赘述。

当然，上述经营者已经逐一回应了这些问题。8月19日，free首席执行官林雄发布了一条长长的微博，称过去6年客户的价格涨幅远低于整体市场涨幅。

8月18日，蛋壳公寓(蛋壳公寓)执行董事长德里克(Derek)也贴出了一个朋友圈，称“租房事关民生，不是儿戏”，并表示将于周一发布官方声明。

什么样的商业模式是“长期租赁公寓”？这些经营者真的有那么多精力去提高每个人的租金吗？它们是什么做的？

接下来，记者会让你中风。

首都

所谓的长期租赁公寓是近年来房地产第三市场的一个新兴产业。具体的方法是，经营者出租房主的房子，装修房子，完成家具和电器，然后以单间的形式租给白领和房子周围的其他人。

根据未来产业研究所的安排，长期租赁公寓的诞生最早可以追溯到2002年，但当时正处于房地产的黄金时代，住房租赁市场并没有受到太多的关注。直到2014年，大量资本涌入，将长期租赁公寓推到了风口浪尖。目前，长期租赁公寓的主要经营者按类别形成了五种明显的参与者类型:资产学派(新公寓等)。)，开发商学校(万科园、龙湖关羽等)。)，中介背景学校(家庭之家，我爱我家等。)，酒店学校(中国生活城，白金窝兴趣等。)和青年企业家学校(蛋壳公寓、you+等。)。

其中，不少运营商获得了融资。记者自己做了分类，详见附表。

根据表中的统计数据，资本参与长期租赁公寓细分的时间可以追溯到2012年和2013年左右，这在最近一两年都没有发生，对行业产生了深远的影响。

其中，仅在2018年，就有几家公司获得了融资，如紫游、优科一佳、清科公寓、蛋壳公寓等。，而在2017年底，许多公司获得了融资，特别是几个上亿的融资项目，这引发了这个细分市场的“狂欢”。在首都的支持下，这条赛道上的车手们开始变得更加傲慢。

痛点

华平投资在过去几年投资了许多长期租赁公寓项目。其合作伙伴丁毅公开表示，这一投资的逻辑是，过去几年的城市化进程是一个非常明显的驱动力，租房人口正在增加，但其中有许多痛点。「首先，从供求的角度来看，一直以来都有一个问题，就是出租人口和出租房屋的需求并不十分相称。其次，一线城市的房价越来越高，中国人首次购房的平均时间被推迟了。大学毕业后，他们选择租房子住十几年甚至更久，市场需求也在增加。第三，中国市场上现有的很多房子都是以长期自住为目标的，很难满足个人性生活的主要租房需求。正是这些痛点给了长期租赁公寓行业一个切入的机会。”

一位参与了许多长期租赁公寓项目的资深投资者也告诉记者，长期租赁公寓市场前景广阔。“近年来，房价的上涨无疑阻止了一些人买房。此外，房地产交易中连续交易的比例很大，这表明资产交易越来越局限于房屋交易和投资，而不买房的人将越来越无法“上车”，只能转向租赁市场长期居住。”

一方面，它有巨大的市场容量和可观的发展前景；另一方面，这是一个不可避免的困难利润问题。根本原因在于长期租赁公寓业务的利润主要来源于物业租金与租赁价格之间的“剪刀差”，而初始成本投资大、利润回报率低、回报期长是该行业普遍存在的痛点。根据市场公开数据，长期租赁公寓的长期利润目标定在6%~7%，但大多数品牌的回报率不到1%。华静证券的报告还指出，空长期租赁公寓的利润相对有限，对于已经进入或试图进入的玩家来说，这仍然是一个门槛行业。“无论是资源获取还是运营管理，市场参与者都走在最前沿，如果他们不小心，就会无利可图。”

那么，如何解决国内长期出租公寓的盈利问题呢？上述资深投资者告诉记者，市场已经给出了答案:首先考虑占领市场，然后考虑增值利润。

反射

拿到钱后，这些运营商该怎么办？如前所述，采取住房、统一设计和装修、出租住房和提供租赁后服务是一站式服务。

获得住房是第一步，也是这些运营商努力奋斗的主要舞台。烧钱抢占住房、争夺市场份额和租金定价权似乎是一个很多人都能看到的盈利模式。

但这样一来，后果是立竿见影的。中原地产首席分析师张大伟公开表示，许多租赁公司，尤其是长期租赁公寓运营商，以低价囤积中低端房屋，并对其进行升级改造；装修后，他们以高价租下了房子，以赚取租金上涨带来的差价。“资本已经涌入长期租赁公寓市场，但租赁市场没有多少新的供应。长期出租公寓抢占住房的行为加剧了供求之间的紧张关系，这相当于赚取租金差额。”

另一位来自中国南方一家大型机构的投资者承认，一线城市租金上涨的主要原因来自市场。租金上涨是正常的，原因是租赁市场需求增加，供求失衡；另一方面，包括长期租赁公寓在内的中介公司之间的激烈竞争对住房的短期影响也不容忽视。

但纵观整个行业，对于长期租赁公寓来说，获得住房只是第一步。从目前的情况来看，在装修设计和后期租赁服务等后续环节，国内长期出租公寓仍然备受诟病。正如上述投资者所说，归根结底，长期租赁公寓的盈利能力来自良好的运营、服务价值、用户粘性等。而不仅仅是做一个“二房东”赚取差价。

“这壶冷水倒得正是时候。行业停下来思考是件好事。”投资者表达了情感。