专访新城控股高级副总裁欧阳捷：深耕城市群是一道选择题

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“当轨道交通(地铁、高速铁路)和高速公路的开放区域逐渐扩大时，住宅企业只要顺应这一趋势，就可以抓住未来的机遇。”新城控股有限公司(601155)高级副总裁欧阳杰近日在接受《商业日报》记者专访时表示，城市群已成为房企不容忽视的客厅。

特别是在城市群的核心城市，农村人口将首先选择城市群的核心城市为城市产业提供人力支持，这是未来的市场机遇。随着城市化的深入，欧阳杰认为城市群周边的三线城市将与城市群的核心城市共同发展，这个市场也有机遇。

在这一轮的城市化进程中，各个层次的城市都有自己的机会围绕着城市群。然而，对于住房企业来说，如果选择正确，这些“城市机遇”将是新的空空间，但如果选择错误，它们也可能是新的危险。

选择城市是住宅企业核心竞争力的表征

住宅企业培育城市群的第一个门槛是选择。

欧阳杰在接受《国家商报》采访时表示，企业进入城市的选择标准是其核心竞争力的体现。

企业从几个主要指标来判断一个城市的实力，如经济增长率、经济增长率、总人口、人口增长率、人口流入和流出、产业分布等。，而这些城市的基本面决定了空.企业的溢价

根据数百个指标，住宅企业将城市分为增长型和机会型。欧阳杰告诉记者，例如，长江三角洲，大湾区和京津冀，这三个城市群的中心城市都在增长，新城将重点深化和扩大。有些城市是投机取巧，新城会根据项目情况和当地市场做出进一步的判断。例如，除了上述城市群，新城市将选择进入二线和三线核心城市。

在住宅企业与城市的关系中，这种选择和被选择不仅决定了这种关系是否会持续很长时间，还决定了双方的互利程度。

欧阳杰告诉《国家商报》记者，选择进入的企业将首先参照城市地区的整体购买力，并根据当地的经济结构和人口结构判断该房产是否能被快速消化。因此，城市整体居民收入、当地经济发展和现有房企将决定城市未来能否借助品牌形成良好的地价。

高周转率城市布局是住宅企业的“解决”之道

城市群内各级城市的容量调整也需要随着趋势而变化。

欧阳杰在接受《国家商报》采访时表示，如果房地产企业在一线和二线城市拥有大量库存，但无法迅速出售，这将拖累企业的现金流。因此，要想“解决问题”，唯一的办法就是搬到高周转率的四线城市。

“在四线城市，房地产企业可以迅速获得土地、开始建设和开放市场，并通过高周转率迅速提取资金。只要有足够的现金流，不仅没有什么压力，而且你还可以购买更多的土地，继续滚动和发展，并在弯道超车。”欧阳杰说。

然而，目前四线城市棚改的货币化已经降温，适度调控的措施有所增加。四线城市的房地产市场将进入一个相对稳定的发展时期，因此要适应形势，注意合理调整。

针对城市群内部，欧阳杰认为应根据不同的城市秩序采取不同的策略。

大多数一线和二线城市的住宅用地供应正在下降。与此同时，共有产权住房、租赁住房和公共租赁住房的比例正在逐步扩大，可销售住房正在逐步减少，这使得需求难以增长，甚至更不可能爆发。虽然这些城市有很大的潜在需求和长期价值，但供应低迷，调控严格，交易平淡，所以房企日子不好过。

在这种背景下，加强市场调研和客户需求，改进产品研发，或根据标准化产品进行优化，并尽可能提高溢价，是住宅企业在这些城市确保自身利益的基础工作。

同时，大城市的郊区也值得关注。

“在城市化的过程中，有些人在租房的过程中实现了租到买。这群人只是第一次置业。房子质量不高，但公寓类型足够大，所以大多在郊区。”欧阳杰说。

此外，三个四线城市的需求也相继上升。没有三四线城市的扩张，就没有发展的机会。下沉到第三个四线城市是房地产企业获得新业绩增长的唯一途径。从近期房地产企业征地均价下降和征地面积增加可以看出，很多房地产企业已经这样安排了。

在这样的城市，“反周期土地收购的逻辑是正确的，但要小心不要把钱放在口袋里，你不能得到土地，除非你等待。”欧阳杰指出。

编辑陈梦愉