前8个月40家房企融资4708亿 开发商“换血”自救

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面对规模和利润，越来越多的房企开始加强高周转率和提高流动性。在这背后，融资渠道越来越窄，融资成本越来越高。

根据通策咨询公司的监测数据，《证券日报》记者了解到，2018年前8个月，40家典型房企共融资4708亿元。

通策研究所研究员陈萌萌认为，房地产企业的融资渠道越来越窄，下半年更加困难。海外债券发行被禁止，海外主战场被击败，房地产企业的承受能力越来越有限。或许，下一步，房地产企业可以寻求创新的融资方式，拓宽融资渠道，增加融资额度。

40家房企融资4708亿元

“该公司正在寻找一个融资成本更低的渠道，但这并不容易。”一家房地产企业的管理层向《证券日报》透露，一些热钱愿意进入房地产行业，但成本很高。

另一家金融机构也向《证券日报》记者透露，在中国100强房地产企业中，负债率高的房地产企业“几乎被排除在融资名单之外，风险太大。”目前成本相对较低的融资是以项目合作的形式进行融资，风险相对可控。”

据陈萌萌介绍，8月份，房企融资总额逐月增加。从纵向来看，它在5月份的震荡和下跌后慢慢恢复，现在正处于V型攀升期。横向上，在国内外融资不断收紧的情况下，住房企业的融资模式发生了变化，创新融资方式发挥了主导作用。在生与死的岁月里，被迫“走投无路”的开发商们正在奋力自救。

根据通策咨询机构的监测数据，8月份，40家典型房企创新性债务融资额度为200.56亿元，占融资总额的33.28%，成为8月份最重要的融资方式，较上月大幅增长155.46%，且呈倍数增长。其中，共有5家房屋公司发行了6张超短期融资券；泰和集团(000732，诊断)通过应收账款收益权的转让和回购，为国际实业信托有限公司融资；金科股份(000656，诊断股份)以10亿元的交易对价将特定资产的收益权转让给中信信托；荣盛发展股份有限公司(002146)及其子公司分别向关联方荣盛控股和荣盛建设借款50亿元和20亿元，内部换血，借款率高达9.5%。

陈伟表示，从8月份上述40家房企的融资特点来看，创新融资方式是多元化的，开发商内部存在“血液交换”现象；融资成本上升，资本流动分化加剧，大型住宅企业仍能获得大量低成本的金融支持；此外，外币融资金额大幅下降，境外融资难度系数上升。

住房融资仍然不容乐观

众所周知，上半年的融资环境一直比较宽松，但今年完全不同。据通策研究所监测统计，春节后6个月，40家典型上市房地产企业融资总额为3498亿元，较去年的4335亿元大幅下降19.3%，下半年房地产企业融资压力更大。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟表示，尽管自中国许多地方的房地产市场进入“限价”模式以来，大型房地产企业的销售规模一直在上升，但大多数房地产企业的库存周转率却在下降，这表明它们的流动性正在减弱。在这种市场模式下，如果输血融资端不顺畅，房企很难降低负债率，风险也很大。

陈萌萌表示，从未来融资趋势来看，短期债务和长期投资是常态，集团内部输血也将是常态。然而，随着融资成本的上升，用高成本资金偿还低成本债务将收获股东的净利润，延续房东的生活。

事实上，在过去的两年里，住房企业的融资渠道一直在不断萎缩。如今，房地产企业似乎又回到了到处找钱的时代。找到经济适用房的房企可能会抓住市场机会，寻找投资机会，进而在未来的竞争环境中实现规模卡地位，保证未来几年的经营业绩。相反，他们很快就会落后。

鉴于此，快速付款已成为房地产企业的当务之急。据韩毅智库统计，2018年上半年，受行业环境影响，住房企业净现金流量流入放缓，使得现金回收周期延长，导致货币资本增速放缓。大多数开发商已经意识到付款缓慢，融资困难，债务偿还期即将到来，资金链面临压力。如果这些困难得不到解决，发展规模将停滞不前，市场份额将逐渐萎缩，甚至会出现生存危机。