130家房企存货近4.5万亿 平均存货周转率下降变现难

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高周转率正成为房地产企业扩大规模、参与卡市场竞争的法宝。然而，行业平均库存周转率的下降趋势大大增加了一些开发商的财务压力。

2018年房企中期业绩的披露已经结束。统计显示，根据申银万国的行业分类，剔除可比性数据不完全的上市房地产企业，130家上市房地产企业的存量接近4.5万亿元，同比增长9380亿元，增幅为27%。同时，这意味着每个房地产企业的平均库存达到344亿元。

26家房地产企业存量超过1000亿元

值得一提的是，以万科为首的前十大房地产企业的库存总额超过2.4万亿元，分别占53%和50%以上。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示，近年来，房企有很强的扩张意愿。去年，一、二线房企加大了征地力度，土地谈判力度大，资源多，M&A项目多，征地储备高。

据统计，《证券日报》记者发现，有14家a股上市房地产企业的库存门槛超过1000亿元，分别是万科、保利地产(600048，诊断)、华夏幸福(600340，诊断)、招商局蛇口(001979，诊断)。)，第一股(600376，诊断)，有7家公司拥有500亿元到1000亿元，其中杰代尔严重落后。

据韩毅智库统计，2018年上半年，中国百强房企中有26家企业库存超过1000亿元，2017年上半年有20家企业库存超过1000亿元，同比增长30%。其中，2018年上半年库存超过3000亿元的有7家，2000亿至3000亿元的有4家，1000亿至2000亿元的有15家；恒大、万科和碧桂园(港股02007)分别位列前三。2018年上半年，恒大的库存为9580.57亿元，万科的库存为6386.23亿元，位居第二。恒大再次赢得“库存王”称号。2018年上半年，库存总量同比增长11.2%，其中80家企业库存同比增长，20家企业库存同比下降。

有分析师认为，房地产行业本身的房地产开发具有周期长的特点，库存的增加是合理的。一般来说，房地产企业会预留一定数量的土地，以满足企业未来三年的发展需求。然而，尽管一些企业的库存增长率较低，甚至库存大幅减少，但这并不意味着这些房地产企业正在健康运行。

据《证券日报》记者观察，许多企业减少了库存周转次数，延长了库存周转天数，降低了库存周转率，这表明其经营能力和库存管理水平有所削弱，适销对路的项目不多，导致现金回笼缓慢，资金链压力大，阻碍了企业的快速扩张。

平均库存周转率下降

据业内人士透露，目前，在a股房企万亿元债务的高压下，高周转率几乎成为房企确保资金链安全的“重中之重”。如果库存管理能力薄弱，一般非高端项目三年内无法清算，将影响企业的短期偿债能力。但是，由于价格限制政策的限制，近两年许多高价网站没有实现大批量销售，这将进一步降低库存周转率，影响资产周转率。

众所周知，存货周转率是反映企业经营能力的重要指标之一，用来衡量存货资产在一定时期内的周转率。库存周转率越高，库存资产的流动性越强，库存周转率和库存资金占用越快。

据韩毅智库统计，2018年上半年前100家企业的平均库存周转率为0.12，而2017年上半年这100家企业的平均库存周转率为0.17，平均库存周转率有所下降。其中，“前20强企业”2018年上半年总资产平均周转率为0.157，较2017年的0.141有所上升。与2017年同期相比，2018年上半年“21-50强企业”其他两个层级的平均总资产周转率基本持平，而“51-100强企业”2018年上半年的平均总资产周转率同比下降。

据韩毅智库统计，恒大、绿地、中海等大型企业总资产周转率有所上升，这些企业的经营收入也有所增加。例如，恒大在2018年上半年新开79个项目，在216个城市共销售735个项目，销量充足，平均交易价格上涨，营业收入增加。绿地高铁站项目、三、二线四线城市项目的快速周转以及大型基础设施、大型金融、大型消费和新兴产业的发展促进了其经营收入的增长。然而，“51-100强企业”平均总资产周转率下降，主要是由于保利、新城控股等企业总资产快速增长。例如，截至2017年末，新城控股总资产为1835.27亿元，较2016年末增长77.89%；2018年上半年，新城控股总资产为2462.38亿元，较2017年末增长34.2%。

韩毅智库认为，由于房地产行业监管日益严格，限购、限价、限贷、限售等政策的实施给住房市场两端带来了压力，一些企业项目难以淘汰，导致各梯队平均库存周转率呈下降趋势。

值得一提的是，从今年房企补交土地的努力来看，最近市场上出现了很多拍卖。可见，房企在融资受限后，忙于消化库存，急于变现。