实探深圳现房销售试点项目：昔日地王“下凡尘”

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2016年，土地市场可以被称为“没有疯狂，就没有生存”。“土地之王”最终希望成为“建筑之王”，但在疯狂之后，所有的“土地之王”都如愿以偿了吗？与此同时，取消商品房预售制度的讨论仍在继续。商品房的销售是否表明房地产市场正在逐步走向成熟？

最近，取消商品房预售制度的风已经让业内人士胆战心惊，这个讨论还在继续。近日，深圳首个商品房预售试点项目龙华金茂大厦引起了市场的关注。然而，这个现有的房屋销售试点项目还有另一个身份——当年的深圳土地之王。然而，在高价收购土地后，它面临着房地产市场的严格监管。过去经常出现的土地之王现在没事了吗？

王迪过去的事件

2016年，很多地方都经过了房东的筛选，房地产企业的征地热情很高，深圳市场也是如此。

土地国王的故事中不乏好桥。让我们回到2016年，那一年土地王接力赛在全国展开，土地市场可以被称为“没有疯狂，就没有生存”。有多疯狂？截至当年8月中旬，单笔土地交易价值超过10亿元、地价超过100%的双高地王多达150个，是2015年同期的25倍。

2016年，许多地方都被房东筛选，房地产企业收购土地的热情高涨，深圳市场也是如此。当年，深圳新会展中心(一期)配套商业用地在开标后迎来了答案，最终招商局蛇口(001979)和华侨城联合体以310亿元中标。310亿元的价格意味着这块土地已经超过了广州亚运村以前的地块，成为中国新的总价王。

2016年6月，深圳龙华出售了当年第一批商住用地，这也是第一个商品房试销地块，一经推出就引起了市场的关注。“现售”是指在该地块上建造的住宅、商业地产或其他建筑物不能预售，但现有房屋应在竣工并取得不动产产权证后出售，这也极大地考验了开发商的财务实力。

尽管如此，万科、中海、龙光等18家房地产公司仍在为龙华首个商品房销售试点地块展开激烈竞争。最终，中国电力建设(601669)房地产集团和广州房融房地产公司以82.9亿元的意外价格“笑到了最后”，综合底价为每平方米56781元。据悉，广州房融股东是中国金茂控股集团(港股00817)。当时，万科开价57.5亿元，龙华地区土地之王龙光地产(港股03380)开价56.3亿元，符合市场预期。

《证券时报》记者发现，2017年10月，在北京证券交易所上市的深圳粤茂房地产有限公司(深圳金茂大厦项目公司)增资扩股，显示深圳粤茂引进了一家名为“嘉兴丁鑫创冉投资合伙(有限合伙)”的机构。一些分析师猜测，由于融资环境的收紧和房地产市场的监管，没有放松的迹象，因此电力建设和金茂可能需要寻找其他合作伙伴。

2016年，国有企业收购的土地比例达到历史最高水平。对于土地市场来说，2017年已经成为一个转折点。在过去，出价最高者的拍卖模式也带来了一些弊端，尤其是频繁出现的地王。自2017年以来，价格限制、经济适用房分配和自持面积招标等限制性条件发生了变化。此外，“只租不卖”的土地模式已成为土地流转的重要选择。2018年，地王衰落，许多地方出现了土地拍卖现象。易居房地产研究所9月3日发布的《2018年8月40个城市土地市场报告》显示，40个典型城市土地交易建筑面积环比小幅上升，土地出让平均价格连续5个月同比下降，土地交易升水率创39个月新低，多项指标增速收窄。

限价混乱

面对价格限制，高价板块可能只会一个接一个地低头。在过去，王是慢慢走上“平凡”之路的回报。

不管是装在袋子里还是一时冲动，土地之王总有一天会进入市场。

两年多过去了。记者在龙华上塘区看到，深圳首个商品房试销地块已成为龙华金茂大厦的施工场地，施工正在进行中，住宅建筑已脱绿，进入外墙装饰阶段。据记者在周边地区的调查，金茂大厦旁边的红荣源尚军项目的房价约为每平方米6万至6.5万元，而乾隆曼哈顿、中海金城、特发和平里等二手房小区的价格约为每平方米5.5万至7.5万元。其中，中海金城的位置是龙华在2013年出售的高价土地。目前，二手房的平均价格约为7万元。业内人士预测，如果扣除配套面积，龙华金茂大厦的平均售价将接近每平方米95000元至100000元，因此该项目可以获得合理的利润。

“从目前的情况来看，金茂大厦的定位必须是高端豪宅，否则尚难达到上汤地区每平方米10万元左右的价格。”当地中介告诉记者。据悉，金茂大厦项目有望于2019年进入市场，但具体时间尚未确定。“虽然金茂大厦的定位很高端，但对周围二手房的刺激作用并不明显。在这段时间里，周围的二手房价格一直保持稳定，最近有更多的客户急于出售。”中介吴先生说。

当土地国王进入市场时，他并不欢迎市场的狂欢，而是等待一波又一波的监管。今年7月底，深圳市人民政府办公厅转发市规划和土地委员会等单位关于进一步加强房地产调控，促进房地产市场稳定健康发展的通知，对企业购房、商品房销售、居民售房和离婚差别信贷进行调控。在修补原有政策的同时，继续从限购和限售两个方面提高价格，严厉打击房地产市场投机和投资行为。新政出台时，深圳楼市降温效果明显。虽然南山区仍有华润城润富三期等“网络红楼”出售，但由于价格限制，这些房产的价格明显低于周边二手房。

如果说华润城的润富是一个城市更新项目，那么深圳罗湖中海海天钻探工程和龙华金茂大厦是一样的，也是当年的土地之王。让我们来看看这个项目。

中国-海地钻探背后的鹿丹村和曲折的过去，无疑是该项目吸引众多关注的重要因素。建于20世纪80年代的鹿丹村在建造时使用了大量的海沙。它建成后不久，海砂腐蚀、钢筋锈蚀等问题相继出现，但拆除之路却花了十多年。直到2014年5月，鹿丹村的拆迁终于开始了。年底，鹿丹村的地块出现在深圳土地使用权出让公告中。2015年2月，中海以8.8亿元中标，鹿丹村蝴蝶成为中国海钻。除了土地价格本身之外，如果加上拆迁费用，市场普遍预测该地块可销售住宅部分的底价将达到每平方米4万元左右。可以说，虽然中海表面上只花了8.8亿元，但隐藏的成本远远不止这些。

此前，中国海天钻探工程取得了预售许可证，预售部分为该工程甲区搬迁后遗留的44栋房屋。受价格限制的影响，平均售价为每平方米7.9万元，实际平均开盘价约为每平方米8万元。据公开信息，2015年12月，首次推出约100套精装房。现场单价从每平方米8.5万元到15.5万元不等，平均售价约为每平方米11万元。这两种价格之间的差别是显而易见的。

2017年1月，深圳市土地委员会发布了《商品房预售管理操作规程》，其中预售价格、现售价格和非毛坯房的控制传达了深圳市控制二手房价格上涨的明显信号。在过去，那些被“鸡血”赢得的高价可能只会在价格极限前低头。过去，王政慢慢走上了“平凡”的道路作为回报。

即使没有“限制”，目前的市场情况如何？根据深圳中原研究中心的数据，9月份共有6个住宅项目进入市场，整体去污率约为44%。其中，华润城润富三期555套房屋全部售罄，凯撒未来城近50%的房屋在开盘时进行了去污处理，而申业东岭、秦城前海世界、新海城、易安大都市开盘时去污处理不到30%。其中，神野东陵和新海城是进入市场的既有建筑。新政之后，投资者退出了。尽管刚性需求和不断改善的需求仍然很大，但其中大多数仍有待观察。

仍然有一些土地王项目，并仍然没有进入市场的具体计划。2015年，太和通过招标、拍卖和拍卖进入深圳市场，以每平方米近8万元的底价赢得了江岗山地块。目前，江岗山地块项目仍没有真正的销售进展。长沙某房地产公司的相关负责人告诉记者，该公司在2016年下半年和2017年上半年收购的土地平均底价超过每平方米8000元，而政府给出的销售指导价仅为1.2万元。如果你开始卖，你会损失一套，但如果你不卖，企业的资金链可能会受到影响，所以你陷入了两难的境地。

关于土地国王的争论

房企应及时调整，形成更好的开发投资模式，新一轮的淘汰弱者、留住强者将给开发商带来巨大压力。

房地产是资本密集型产业，持续健康的现金流对房地产企业来说非常重要。不管是不是土地之王，现有的房屋销售对房屋企业的资金有很高的要求。

事实上，商品房预售制度最早出现在香港，并于20世纪80年代末引入深圳。目前，各大城市商品房预售比例普遍超过80%，预售已成为国内商品房销售的主要形式。在房地产市场发展的早期，商品房预售制度有利于加快商品房供应，满足群众住房需求，对促进房地产市场的快速发展起到了重要作用。一般来说，商品房预售制度有助于解决住房企业发展资金短缺、加快住房供应的问题，但也容易因制度缺陷和监管不力而引发市场纠纷和金融风险。

因此，9月21日，关于广东省计划取消商品房预售制度的传言立即让房地产开发商惊出了一身冷汗。随后，广东省房协回应称，传闻内容只是对拟议内容的内部讨论。

有人认为，深圳现有的房屋销售试点项目是房地产市场走向成熟的标志。随着市场逐渐成熟，系统需要一些调整。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，现有的房屋销售模式实际上给开发商带来了巨大的挑战。这种住房制度改革是方向，但它不会是全面的，它将在特定的地块进行试点。未来，类似的现有房屋销售模式是一个大趋势，尤其是在一些大城市。房企应及时调整，形成更好的发展和投资模式。深圳中原地产总经理郑树伦直言不讳地表示，新一轮的去弱留强将给开发商带来巨大压力。

一方面，近年来，一些城市出现了房地产降价销售的现象。另一方面，从业绩来看，几家大型房地产开发商的业绩依然光明。恒大、万科、碧桂园(港股02007)2018年上半年营业收入分别增长59.8%、51.8%和69.7%。在这些数字背后，或许是需要加快资金的回流。此外，宏观调控迫使房地产开发商寻找更多的融资渠道。据wind数据显示，截至2018年5月中旬，内地房地产企业已宣布计划发行61只海外债券，发行总额超过240亿美元，是去年同期的两倍多。

严跃进认为，地方政府仍将保持一定的土地供应节奏，但房企的资金链压力开始加大，征地策略趋于保守。王迪进入市场的关键是看楼市周期，即王迪项目的转移应避开市场降温或调控升级的时间点。米德兰房地产全国研究中心主任何倩茹认为，无论是在土地上还是在其他土地上建设的项目，它仍然“划算”，这应该是房企关注的焦点。

如今，王迪正慢慢走上“平凡”的道路作为回报。取消商品房预售制度的讨论仍在继续，但无论是房企、购房者，甚至是投资者，他们的想法都可能发生变化...