房地产凛冬将至？市场五大信号告诉你答案

本篇文章2207字，读完约6分钟

进入10月，楼市的“秋天”越来越强，十一黄金周期间的房地产交易表现不尽如人意，品牌房地产企业降价促销持续，业主维权事件频发，很多地方出现土地拍卖。人们开始担心:房地产的“寒冬”真的不远了吗？最近，市场传递了五大信号:房屋企业降低了土地储备；融资规模大幅下降；交易量继续下降；提高融资门槛；房企的现金流依然紧张。

进入10月，楼市的“秋天”越来越强，十一黄金周期间的房地产交易表现不尽如人意，品牌房地产企业降价促销持续，业主维权事件频发，很多地方出现土地拍卖。人们开始担心:房地产的“寒冬”真的不远了吗？

记者采访了一些房地产行业的相关人士，通过他们的评论来解读近期来自市场的信号。

信号1:房企削减土地储备

房地产信托高级经理赵亮(化名)表示，最近走访和调查的房地产企业非常谨慎，对新的征地项目持观望态度。一方面，目前的地价相对较高；另一方面，所有房地产企业都同意，明年房地产业的形势不如今年，以如此高的价格收购土地是有风险的。

“过去大举征地的房地产企业已经开始从战略上收缩。最近的土地收购是国有企业或已经保守的住房企业的背景。”一家大型信托公司的房地产信托经理周泉告诉记者。

“不能说‘寒冬’已经到来，但至少房地产的‘春天’已经过去。”赵亮说:“最近走访的几家大型房企普遍感觉，未来一两年的房地产市场不会很好，一些企业已经做好了过冬准备。许多房地产集团下调了明年土地储备等指标，有些甚至取消了原征地计划。”

“土地储备的减少表明，未来两年房地产市场的供应将大幅下降。”赵亮透露，“近年来，居民购房需求已经提前透支，楼市调控政策继续收紧，未来房地产市场的需求也将下降。”"

华创证券的研究还显示，从今年1月到8月，中国土地拍卖的数量高达890宗，并且自下半年以来土地拍卖的数量显著增加。土地供应方面，九月份住宅用地供应环比下降33%，同比下降43%。土地交易方面，九月份住宅用地交易较九月份下跌百分之十七，较九月份下跌百分之二十六。

信号2:融资规模急剧下降

据同策研究院统计，今年9月，40家典型上市房地产企业融资总额为443.11亿元，低于“黑色五月”451.17亿元的最低值，较2018年8月的602.73亿元大幅下降26.48%，创下2018年的新低。

作为住房企业融资的重要渠道，信托融资的规模也大幅下降。周全告诉记者，“最近，房企的土地融资项目大幅下降，反映出开发商新征地和新开工项目的大幅下降。"

根据电子信托的数据，2018年9月，房地产信托的规模为564.76亿，而8月份，这一数字为684.17亿。9月份，集体信托的房地产投资减少了近120亿元，同比下降17.5%。

这一数据与几个月前引人注目的房地产信托形成了鲜明对比。据信托业协会数据，2018年第二季度，房地产行业信托资金配置规模为25072.49亿元，较第一季度的23710.76亿元增加1361.73亿元，信托资产占比由10.99%上升至12.32%。上半年，房地产在新信托基金分配中的地位不断提高。

信号3:交易量继续下降

根据Cree房地产的研究统计，今年9月，51个典型城市的交易量为3476万平方米，比上个月下降7%，其中二线城市降幅最大。

虽然10月份还没有结束，但根据周都国庆期间的数据，交易情况并不乐观，31个城市环比下降近70%，达到历史低点，同比也下降了27%。其中，四线城市中的一线城市和三线城市与去年同期相比基本保持了交易热度。由于前期需求的透支和近期调控的不断加大，二线城市的交易量持续疲软，各城市的交易量有增无减，已经出现了阶段性的购买力“瓶颈”。

中国房地产企业前三季度销售额前十名

数据来源:克里

信号4:融资门槛已经提高

“最近几天，该公司的房地产信托业务有严格的风险控制，主要做中央企业和国有企业等大品牌。”华东一家信托公司的一名相关人士告诉记者。

“自今年年初以来，信托公司对房地产业务一直非常谨慎。一些激进的房地产公司决心不碰它们。即使这些房地产企业排名靠前或业务表现出色，也无法与之相比。”赵亮告诉记者。“今年年中，信托公司提高了风险控制的门槛。今年年初，该公司仍在为前100家住房企业提供融资。经过年中的调整，它基本上只做了前50家房企。”

在细分市场方面，一家股份制银行当地分行的负责人李翔(化名)告诉记者，一些大银行将向大型国有开发商的项目提供贷款，用于四线城市的房地产项目，但最近大型银行已停止在四线城市开展项目。主要原因在于银行担心四线城市棚改货币化暂停后，项目风险会增加。此外，从统计数据可以看出，目前四线城市的房价有所下降，在一些城市，不仅涨幅有所下降，而且房价已经下降。

信号5:房地产企业的现金流仍然紧张

李翔说:“对于一些总部企业，个别银行最近提高了贷款额度。”“这实际上反映了总部企业的现金流非常紧张。”。

赵亮表示，去年房企融资年利率在8%至9%之间，上半年基本保持在10%以内。自7月和8月以来，前50家信托住房企业的融资成本已经超过10%，排名较低的企业融资成本甚至可以达到15%。

随着金融机构风险控制门槛的提高，房地产企业的融资渠道不断收紧。许多银行已经在上半年提前发放了贷款额度，以提高资金使用效率。此外，根据部分证券机构的计算数据，2018年到期还款规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，是上半年的近3倍。可以预测，下半年房企的现金流将更加紧张。