去库存变奏 地方加大供地缓解房价涨

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7月份，商品房销售面积为2.6869亿平方米，相当于2017年商品房销售面积的18.6%。按销售面积计算，住宅库存的去库存期只有2.2个月。

在今年七月的中央政治局会议上，“六个稳定”为下半年的经济工作指明了方向。会议强调，要做好稳定就业、金融、外贸、外资、投资和预期的工作。

在这种背景下，房地产市场突然从去库存转向补货，这种微妙的调整在最近几天变得越来越明显。

8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局发布《全市将采取多种措施调控房价，稳定房地产市场》，将“稳定地价、稳定房价、稳定预期”作为房地产调控的总体目标，明确提出了彻底停止房地产去库存化的调控措施。

在下一轮调控中，呼和浩特率先提出了“彻底停止房地产去库存化的调控措施”。

然而，呼和浩特提出取消去库存化，这只是许多城市进入补充房地产库存阶段的一个缩影。据国家统计局统计，7月份商品房销售面积为2.6869亿平方米，相当于2017年商品房销售面积的18.6%。按销售面积计算，住宅库存的去库存期只有2.2个月。

“库存政策的调整实际上与供求关系和房价走势有关。如果涨价幅度很大，确实需要调整。预计类似的政策将在四川、山西和其他省市跟进。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《时代周刊》记者。

“稳定”一词占主导地位，在房地产市场上表现为“稳定的地价、稳定的房价和稳定的预期”。在“抑制热点城市房价过快上涨”到“坚决抑制房价上涨”的政治基调下，呼和浩特市目前的措施可能已经释放出一个信号，即一些城市正在增加土地供应和住房供应，以缓解房价上涨压力。

就地价而言，地价率也呈下降趋势，有些城市甚至有地无市。中国指数研究院发布的数据显示，今年上半年全国300个城市各类用地的地价率为20.2%，同比下降16个百分点；其中，住宅用地平均地价为23%，同比下降20个百分点。这意味着“面粉比面包贵”的情况已经改变。

三是四线城市积极补货

这一次，呼和浩特市房地产调控的措施主要包括四个方面:除了停止房地产去库存化，其他措施是解决房地产项目遗留问题，简化工作流程，加快存量房屋上市；增加住房用地供应，年土地供应量为5000亩，其中普通商品房用地供应比例不低于70%，继续实施建设3%公共租赁住房的商品房开发项目任务；规范房地产秩序。

与通常的“限制”监管基调不同，无论是为了加快存量住房上市还是增加住房用地供应，呼和浩特的监管旨在通过增加供应来稳定房价。根据国家统计局7月份公布的70个城市商品房销售价格变化情况，呼和浩特市新建商品房销售价格环比上涨2.4%，在70个城市中排名第八，同比上涨11.8%，排名第七。

对此，严跃进认为，以呼和浩特为代表的城市需要严格控制房价，因为房价涨幅较大。“更重要的是，这种城市有一个新的特点，那就是高铁和地铁的建设都很强劲，而且未来潜在的上行势头还会很强劲，所以有必要积极控制它。由于涨幅较大，未来的控制也符合预期。”严跃进告诉《时代周刊》记者。

以呼和浩特为代表的四线城市，由于房改、一线和二线城市的高房价以及房地产市场的严格调控，已经进入了高房价阶段。房价的上涨已经超过了一线和二线城市，并且一直持续到今天。

根据国家统计局发布的70个城市的房价指数，从2017年5月到2018年5月，一线和二线城市的房价分别上涨了0.5%和6.2%，而三线城市的房价上涨了9.3%；就增长率而言，从2017年下半年开始，三线城市房价同比增长率为6%-7%，二线城市房价同比增长率约为4%，一线城市房价同比增长率低于1%。

无论房价的增长率和幅度如何，四线城市都高于一线和二线城市。

呼和浩特市工商联房地产商会秘书长刘洋曾经分析过呼和浩特市的房地产市场。“目前，呼和浩特的房地产市场不平静，房价存在泡沫”。他指出，呼和浩特新城人口不足200万，人均可支配收入低，收入渠道和来源相对简单，未来预期收入不足。呼和浩特市产业结构缺乏人口持续流入的动力，第三产业落后，缺乏影响房价上涨的可持续性。

随着货币化安置和存量比重的下降，此时增加土地和房地产的供给是否会使人口净流入减少，而不完善的三四线城市在产业发展中将再次面临“去库存化”的需要？

根据wind和苏宁金融研究所的数据，2017年下半年和2018年上半年三线城市的土地交易面积为1.29亿平方米，创历史新高，这意味着三线城市从2017年下半年开始进入补货阶段。今年1-5月，我国新建住宅区的增长率为13.2%，而40个大中城市新建住宅区的增长率为5.7%，表明其他三个四线城市新建住宅区的增长率远高于13.2%。

“类似的城市应该警惕未来的透支需求和减棚改革等问题。一般来说，这样的城市应该有不盲目乐观的想法，否则，未来将形成新一轮的高库存问题。”严跃进告诉《时代周刊》记者。

一线城市的供应增长并不活跃

与四线城市积极补货相比，一线城市补货意愿不强。

根据国家统计局发布的数据，7月份，从环比来看，四个一线城市新建商品房销售价格同比上涨0.2%，比上个月下降0.4个百分点，其中上海下降0.1%，北京、广州和深圳分别上涨0.2%、0.6%和0.5%。就住宅用地供应而言，一线城市也保持较低水平。截至8月17日，建设用地面积和规划可建设面积均相当于2017年全年的40%。

与扩大供给相比，对于人口增长有限的一线城市来说，坚持严格调控房地产市场似乎是稳定房价的更现实的选择。以北京市为例，从2016年开始，严格规范房地产市场的政策全面实施，到2017年，调控力度进一步提升，进入“限购、限贷、限价、限售、限商”的“五限”时代，再到“租购”。“平等权利”试点等发展租赁住房的措施表明，对于以解决非资本功能、促进京津冀协调发展为重点的首都来说，要增加供给。

对此，严跃进告诉《时代周刊》记者:“目前，补货意愿不强，因为一线城市都面临着一个尴尬，那就是征地的成本效益不高。此外，开发商资金退出的效果是平均的，因此有必要关注未来企业的征地动态和财务压力。"

房地产市场调整升级后，一、二线城市普遍采用“限制地价、争建设”、“限制地价、争自持”等房地产调控措施，降低了开发商征地的性价比。与此同时，一线城市推出的限价房和共有产权房也降低了开发商收购土地的意愿，原因是空房利润有限，房地产转让集团有限。中原地产研究中心发布的数据显示，截至8月29日，今年一线城市出现13起土地拍卖案件，同比去年同期增长225%，其中北京出现7起拍卖案件。

北京对住房的需求可能会被周边的县市满足，如大厂、香河、燕郊。

据《今日北京商报》报道，在大厂人气排行榜前三名的孔雀地产中，超过95%卖给了北京买家，其中大部分是非北京工人或老年人，其余5%卖给了外国投资者和本地买家。

二线城市仍然供不应求

与一线城市相比，二线城市通过控制需求稳定房价，在人才竞争中引人注目，但却面临着增加土地供应却无法形成有效住房供应的困境。

根据易居研究所发布的数据，南京、武汉等二线热点城市的住宅存量接近历史低点。这些城市曾出现过姚浩抢房的现象。截至今年4月底，除长沙住房销售比11.84外，南京、武汉和Xi的住房销售比不足10个月，其中武汉只有4.23个月。

根据住房和城乡建设部2017年4月发布的《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》，规定“如果消化周期超过36个月，应停止土地供应；36-18个月内，有必要减少土地供应；12-6个月，增加土地供应；在6个月内，不仅要大幅度增加土地供应，还要加快土地供应的步伐。”。由此可见，长沙应该增加土地供给，而武汉属于需要大幅度增加土地供给、加快土地供给步伐的范畴。

二线城市确实在增加住宅用地的供应。根据wind和苏宁金融研究所发布的数据，2017年，杭州、武汉、南京、Xi等热门二线城市的住宅用地供应较2016年大幅增加。整体而言，截至今年8月17日，商品住宅用地的土地供应面积相当于去年全年的68%，略快于时间进度。

为什么在政府增加住宅用地供应的时候，二线城市仍然面临着低存贷比的困境？

第一个原因在于“新房地产投机”现象的出现。相关数据显示，2017年，23个主要一、二线城市对土地金融的平均依存度高达80%，最高为154%，这意味着这些城市的土地出让价格非常高。然而，在高价出售土地之后，许多城市采取了限制房价的政策，新房和二手房的价格都是上下颠倒的，即新房的价格可能低于二手房的价格，这改变了市场预期，导致许多旁观者加入了抢房的行列。

严跃进告诉《时代周刊》记者:“这些城市的住房供应短缺，在于此前一波人才购房潮和新一轮限价令下的房地产投机。此外，一些股票不到位，还有企业不在这块土地上发展的原因。”

此外，高地价和有限房价的结合也使开发商面临低利润的空.困境此外，企业面临融资困难、资金回笼缓慢等问题，导致企业发展滞后。对此，严跃进表示:“要督促企业积极开工建设，加快投资。”将增加库存付诸行动。