接力贷悄然重现沪上 房产中介有“暗招”

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上海的转贷款似乎显示出“领先”的迹象。

1月24日，《国际金融新闻》的记者以购房者的名义咨询了上海的几家房地产中介。一些房地产经纪人明确表示，只要房子是乐观的，工资不足以偿还每月付款，父母可以参与偿还贷款；如果购房者拥有一套房子，并想以父母的名义享受第一套房子的利率折扣，也可以办理这种业务。

然而，记者注意到，上海早在2016年就停止了类似的转贷业务。为什么这种业务现在“复活”了？这背后有什么风险？

接力贷款“领先”

所谓接力贷款，顾名思义，就是父母和子女两代人的接力还款，分为“正向接力贷款”和“反向接力贷款”。

顺转贷款，又称“联合贷款”，是指以子女为购房人，子女父母为共同借款人的住房信贷产品。

“反向转贷款”是指以父母为购房人，父母的子女为共同借款人购买房屋的住房信贷产品。

1月24日，记者以买家的名义咨询了上海多家房地产中介。一些中介工作人员表示，无论是远期转贷款还是反向转贷款，国家都严格控制，明令禁止，银行也不做这项业务，基本上是不能批准的。然而，他们表示，他们可以通过在银行存款或购买银行理财产品来帮助制造假钱，并借出基金。只要房子是乐观的，贷款就没有问题。

“现在这么严格。如果中介告诉你，你可以做转贷款或联合贷款，他们大多是在愚弄你。”一名中介笑着说道。

然而，在记者的咨询过程中，一些中介明确表示，他们可以帮助转贷款。

“联合贷款可以办，你父母可以帮你还一点。”一家全国性连锁大型房地产机构的一名工作人员表示，子女购房时，父母可以参与贷款，他们父母的名字不会出现在房产证上。

“如果父母目前正在工作，并且他们的收入符合标准，他们可以加入贷款。如果你已经超过55岁了，你应该看看你父母的“资历”，比如你是在政府部门工作还是在国有企业工作。“中介人员强调，公司与正规银行合作，如四大银行和邮政储蓄银行(港股01658)。

另一家知名海外房地产机构的工作人员小李也表示，目前，该公司合作的两家银行可以处理这项业务。如果孩子的首付还可以，即使工资低，不符合每月的支付标准，只要家庭能够帮助偿还贷款，他们可以处理。

中间人有“黑暗伎俩”

然而，当《国际金融新闻》记者分别致电某四大银行的个人贷款部经理和某股份制商业银行上海分行询问转贷款相关业务的处理情况时，两人都表示，该行自2016年11月起就没有转贷款相关业务。

一位银行内部人士告诉记者，上海各银行都没有转贷款和联合贷款等贷款产品。以合作贷款为例。通常，银行不愿意让他们的父母来偿还贷款，因为父母没有生产许可证，他们的孩子是成年人和独立的个体，这在法律上是不合理的。这种形式的贷款是非法的。

“儿童每月的供应量不够。贷款成功的方法有很多，但不一定是转贷款。”业内人士进一步表示，虽然一些中介机构表示可以办理联合贷款，但一旦银行发现贷款人的流量不符合要求，即使银行的资金已经贷出，贷款也会提前收回。

那么，房地产经纪人所说的“联合贷款”和“转贷款”是以什么形式存在的呢？

对于银行给出的否定回答，上述一家全国性连锁大型房地产中介机构的工作人员表示:“我们可以做中介。只要我们先来看房，贷款方面就没什么问题。”这名工作人员多次向记者强调，他可以借钱。

小李直截了当地说，“你问问你自己，银行一般都这么说，而且我们中介和银行有合作，这完全可以做到。”

据小李介绍，在首付不成问题的前提下，申请贷款的人不需要自来水，只需要收入证明。他还告诉记者一个“秘密诡计”:“我曾经有过一个案例:一个男朋友和一个女朋友来自上海，他们有资格买房子，但她的男朋友没有。然而，女朋友的收入并不高，她的男朋友每个月会给她女朋友的账户支付15000元。提交给银行后，她将成功获得贷款。”

「因此，家长亦可每月向子女的户口缴交一定数额的基金，以协助他们偿还债务。同时，父母也不会出现在共同付款人的名单上。”小李说。

另一位房地产中介也明确告诉记者，他们可以以子女的名义申请贷款，然后他们的父母可以参与贷款。只要一个三口之家的总收入达到2万元，他们就可以获得超过100万元的贷款。“只要把父母的收入证明和自来水提供给那些停靠在我们中介总部的人，就可以了。“负责人说，这种业务只能通过中介来做，买家自己不会问银行。

然而，此人不承认这是一个被禁止的合作贷款业务。他说，合作贷款是指孩子完全没有还款能力，父母帮助偿还的情况。

利率差“诱惑”

记者注意到，早在2016年，上海就停止了接力贷款。

2016年11月3日，央行上海总部官方网站宣布，上海市场利率定价自律机制发布了《关于有效落实上海房地产调控精神，促进房地产金融市场有序运行的决议》，强调继续加强居民收入证明等的真实性。审核，注意控制第一还款来源，严禁通过成年子女、(双方)父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任，变相规避监管政策和住房信贷管理规定。

为什么转贷现在“复苏”了？

答案也很简单:有需求，就有市场。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《国际金融新闻》记者，通过合作贷款可以贷到更多的资金。由于父母收入高，贷款以父母的名义办理，相对金额较大。这样，父母和孩子在一起可以增加贷款额，尤其是在很多地方贷款额紧张的时候。

“与联合贷款相比，反向转贷款更引人注目的是，子女借用父母的购房资格或首套住房贷款资格。中原地产首席分析师张大伟告诉《国际金融新闻》记者。

也就是说，在限制贷款和购房的政策下，不再有资格购房的年轻人可以以父母的名义再次购房。此外，如果一个孩子在他或她的名下有一所房子，但在他或她父母的名下没有房子，并且这个孩子以他或她的父母的名义买了一所房子(在他或她的名下没有房子)，他或她可以按第一套房的利率申请抵押贷款。

根据荣360的监测数据，截至1月3日，上海10家银行首笔住房贷款的利率至少可以贴现95%，即4.655%。然而，在上海购买第二套房的最低贷款利率仅比基准利率(4.9%)高10%，基准利率为5.39%。从4.655%到5.39%，两者之间的差额是0.735%，中间的利率差非常诱人。

一位来自房地产中介的人士表示，如果购买第二套房的人想享受第一套房的折扣，而又没有父母名下的房间，主要有两种方式:第一，以父母的名义申请按揭贷款；第二，把现有的房子转让给父母，然后以自己的名义申请第一套房的按揭贷款，还可以享受利率优惠。

警惕背后的风险

那么，像转贷款这样的业务会大量出现吗？

上海财经大学国际金融系系主任Xi·杨君在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，是否放宽转贷主要取决于政府对这种贷款形式的态度。以前，限制主要是为了抑制房价，因为转贷款增加了对抵押贷款的需求，而需求的增加会推高房价。

“如果房价相对稳定或者政府对房价上涨有一定的容忍度，那么转贷就会有一定的生命力。相反，如果政府继续严格控制房价，很可能会继续加强对转贷款的限制。”西君羊的进一步分析。

严跃进向记者强调，从政策角度来看，前转贷款和后转贷款都是非法的，违反了传统的按揭贷款政策。

“严格来说，转贷款与房地产金融风险有关，许多商业银行仍不敢大张旗鼓地推广此类贷款产品。”不过，严跃进也指出，客观地讲，目前很多银行可以借更多的资金，而从扩大贷款市场的角度来看，可能确实存在类似的做法。

Xi·杨君也认为，总的来说，银行现在很富裕，银行本身有必要做这种业务。通过扩大抵押贷款的规模，他们可以增加收入和利润。“从历史数据来看，抵押贷款产品在各种银行贷款中相对安全，坏账相对较少”。

"如果楼市交易不好，那么类似的贷款政策就会变得模糊."不过，严跃进表示，当中介机构提供此类服务时，风险需要由它们自己承担。对于购房者来说，他们还需要承担政策调控带来的风险。由于上海的房地产市场政策仍然严格，至少没有放松，中央政府最近再次提到“风险控制”。