贾康：房地产税免征标准应更宽松

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开征房产税的条件是什么？政策考虑是什么？前一次试点能给房产税落地带来什么启示？《时代周刊》记者就上述问题采访了康佳。

“统计局的声明完全符合今年全国人大的声明和会后全国人大的声明。应根据中央政府的要求，加快今年或明年启动的房地产税收立法，但无论如何加快，都必须采取法律程序。”康佳在接受《时代周刊》采访时说。

开征房产税的条件是什么？政策考虑是什么？前一次试点能给房产税落地带来什么启示？《时代周刊》记者就上述问题采访了康佳。

地方应该考虑定制的想法

《时代周刊》:预计上海和重庆将在现有房产税改革的基础上率先升级房产税政策。从之前在上海和重庆的试点项目来看，主要是高端股票或增量的集合，由于参与人数有限，影响有限。这两个地方的试点经验能给全国房地产税收带来什么启示？

康佳:房产税的征收方案要因地制宜，不能一概而论。中央政府的声明是完全授权地方当局。中国目前的房地产市场已经明显分化，不仅分为123个四线城市，而且分为不同层次、不同线路、不同位置和不同功能区的城市，因此没有普遍适用的解决方案。但是，我们也应该注意到，虽然同一个城市有不同的地区和不同的功能，房地产税的征收通常应该考虑大的领域，不应该过于分散。

《时代周刊》:房产税的制度设计不仅涉及房产税下的具体问题，还涉及一系列配套的制度改革，如地租。在开征房产税之前，还应该考虑哪些配套政策？

康佳:开征房产税是一项系统工程，不可能一蹴而就。应考虑相应的扶持政策。构建这一基本框架，应考虑税、费、地租和房地产的整体制度框架，做好制度协调，考虑如何尽可能整合和减轻社会综合负担，考虑如何划分和返还不同类型的负担，理顺它们之间的相互关系。例如，如果房屋的土地使用权在70年后到期，如何按照《物权法》规定的原则进行续期？这些问题都应该在配套改革中处理好。

具体的配套政策因地而异，地方政府要有针对性地考虑，但核心原则是一样的:在开征房产税时，如何整合各种复杂的参数，做好配套方案设计。这个项目有很多困难，主要困难是既得利益的阻挠。

豁免标准可以考虑进一步放宽

《时代周刊》:越来越多的人同意，房地产税不能简单地根据一个单一的指标，如人均平方数或第一套房数，作为第一个单位来扣除。在界定豁免标准时应考虑哪些因素？

康佳:免除标准非常重要。坚持扣除第一单位，这在立法中应明确作为一个前提。至于第一套房的人均面积是多少平方米，或者是否是一个家庭的第一套房，这不是一个根本性的技术争议问题。其核心是如何使房产税的征收可行并实施到社会可接受的程度，这就要求公众从一开始就理性地讨论最大公约数。

在立法过程中勾勒出技术框架后，我们可以在引入征收方案时灵活介入。例如，在扣除第一个单位的前提下，最宽松的考虑是既不扣除人均平方米，因为这可能会导致在家庭成员发生事故的情况下增加税收负担；这并不一定是所谓的第一套房，在中国的现实生活中，这可能会导致以避税为目的的离婚潮。

我们能不能考虑更宽容一点？例如，单亲家庭以第一套房为第一扣除单位，从第二套房开始收取；双亲家庭将根据前两个套房扣除第一个单元，并从第三个套房中收取。总之，应该首先建立最广泛接受的体制框架，然后逐步进行动态优化。

《时代周刊》:根据《中国家庭金融资产配置风险报告》2016年的数据，69.05%的城市家庭只有一处房产，15.44%的家庭有两处房产，只有3.63%的家庭有三处或三处以上房产。这一事实能给房产税的制度设计带来什么启示？在房产税的制度设计中，如何在免税范围、税率和征收范围等方面进行统筹规划，以获得最大的公分母？

康佳:目前，房地产市场的许多行政措施意外伤害了许多迫切的需求，这不是一个长期的解决办法。房产税作为一种经济手段，可以取代现行的行政手段，但副作用很大。

最大公约数是立法过程中的一个重要考虑因素。不可能每个人都同意，我们只能通过双赢机制寻求最大公约数。也就是说，立法过程应该是阳光和透明的。如有必要，应举行听证会，并通过电视、广播、互联网和其他渠道进行现场直播，以便每个人都能充分表达自己的观点，但这些观点应具有争议性和合理性，并应通过这种方式寻求最大的共同点。免税范围、税率和征收范围是具体问题，应由立法机构牵头，最终形成文本，根据其工作机制提交全国人民代表大会审议通过。

在市场中动态调整

《时代周刊》:在房产税的制度设计中，一个核心考虑是走高端调整路线，即只需尽可能减少负担，而要持有更多的房子，就必须缴纳更多的税，但如何避免囤积者持有房子的成本增加被转嫁给租房者或购房者呢？

康佳:如果房主出租房子，它将随市场变化而变化，而不是房主想转嫁持有房子的成本。空有一个潜力，就是如果在开征房产税的时候，有很多空的房子进入市场，实际上就相当于增加供给，改善供求平衡，降低租金价格或者对冲租金上涨，这是一个市场过程。

大量空房屋进入市场，可以抑制甚至降低租金价格，但这取决于每个地方的具体量化表现。不排除一些房主转嫁房屋所有权的成本，这是一个调整的过程。总的来说，资源配置是优化的，降低空购买率对社会有好处。

《时代周刊》:有人担心土地开发过程中已经支付了土地出让金，然后在保留环节征收房产税，可能导致重复征税。如何协调土地租赁与税收的关系？

康佳:土地出让金通常被称为地租。这两者是协调的关系。在这两个影响参数相互作用的过程中，市场起着寻求平衡的作用。如果将来形成稳定的税收，以前租赁环节的价格水平可能会下降。

此外，应该强调的是，这两者不是两者之一。土地租赁是土地所有者通过转让其经济权利而获得的收入，而房产税是在保有过程中征收的，是国家凭借社会管理者的政治权力而征收的收入。这两种收入的基础是不同的。事实上，现代社会的税制是一种多税种、多环节的复合税制，不可避免地存在重复纳税的问题。真正需要关注和讨论的是这种重复是否合理。