千亿目标下富力地产承压，频频融资求解资金难题

本篇文章1282字，读完约3分钟

资料来源:中国视觉

当碧桂园和恒大的销售业绩年复一年的飙升时，曾经的华南五虎之一的R&F地产已经失去了昔日的辉煌，不仅多年徘徊在1000亿大关之外，而且在2017年也跌出了前20名。然而，面对房地产企业的大规模竞争，R&F地产也开始向“1000亿俱乐部”冲刺，提出了2018年不低于1300亿元的销售目标，并准备在2020年达到3000亿元。

在重启规模跃进后，除了土地市场的反复行动，R&F地产今年频繁启动融资，这似乎为冲刺1000亿大军奠定了基础。9月26日，R&F地产表示，最近发行了总额为10亿元人民币的超短期融资券，票面利率为6.5%，期限为270天。

这是R&F地产今年发行的第七批超短期融资券。计划发行总额10亿元人民币，票面利率6.5%，期限270天。关于本期超短期融资券的使用，R&F地产表示，计划偿还金融机构贷款不低于发行规模的70%，补充营运资金不超过发行规模的30%。

多方融资解渴

据时代财经统计，截至目前，R&F地产今年发行的超短期融资券总额已达71.7亿元。此外，R&F地产还在9月份发行了三个特别资产支持计划，发行的债券品种为资产支持证券(abs)，总额为122.21亿元人民币。

与此同时，R&F地产子公司罗易股份有限公司也分别于4月18日和9月20日发行了两张总额为8亿美元的美元优先票据，这两张票据将于2021年到期。其中，首批6亿美元优先票据将用于债务再融资和一般公司用途，第二批将用于离岸再融资。

与去年相比，R&F地产今年明显加大了融资力度，这可能与其财务压力有关。R&F地产2018年中期业绩报告显示，截至6月30日，其借款总额为1591.4亿元，较2017年末增加169亿元；其中，短期负债和长期贷款的流动部分约为448.8亿元，短期贷款为210亿元。然而，可用现金和现金等价物只有187.78亿元，不足以支付短期债务。

截至6月末，R&F地产应收账款和其他应收款分别增加至325.69亿元和410.59亿元，同比分别增长13%和12%。在这种背景下，盘活应收账款等公司资产进行融资和发行专项资产支持计划(abs)成为R&F置业的主要融资方式。

然而，值得注意的是，R&F地产的融资成本正在不断上升。其中，4月18日发行的第一张美元优先票据的票面利率为7%，9月20日发行的优先票据的票面利率上升至8.875%。而七期超短期融资券的票面利率从5.50%升至6.50%。

随着房地产市场调控的深化和去杠杆化的推进，房地产企业的融资环境不断收紧，债券发行频频受阻。“融资难”已成为普遍问题，R&F地产也不例外。2月9日和5月23日，分别取消了10亿元中期票据和10亿元超短期融资券的发行计划。5月29日，R&F地产60亿元住房租赁专项公司债券也被停牌。

房子的渗漏总是下雨。R&F地产曾希望通过回归a股来降低负债率、促进业务快速发展，但五次回归a股的努力仍没有曙光。根据中国证券监督管理委员会的官方网站，截至2018年9月13日，R&F地产在上交所的首次公开募股(ipo)队列中排名第68位，但在去年底排名第53位。今年上半年，mainland China“房企”ipo排名集体回落，R&F地产甚至一度跌至第95位。

与此同时，近年来深陷高债务泥潭的R&F地产没有任何好转的迹象。上半年业绩报告显示，其净负债率为187.5%，比2017年底高出近18%，创历史新高。过去，R&F地产的净负债比率连续三年超过100%。数据显示，2015年至2017年，其净负债率分别为124.3%、159.9%和169.6%。

1300亿的目标正面临压力

R&F地产杠杆水平的提高源于其规模需求下的巨额土地收购和大规模并购。2017年，R&F地产在53个城市花费了584.3亿元，收回了81块土地，而同期年营业额仅为592.8亿元。今年上半年，R&F地产在土地购买上花费了约210亿元，占今年上半年协议销售额的37%。

R&F地产最大的“买买买”是介入万达和融创之间的“世纪M&A”。2017年7月，万达集团斥资199.06亿元人民币收购了77家万达酒店的资产。R&F宣布，这77家酒店的净资产预计不低于331亿元。虽然这项业务在R&F地产颇具成本效益，但它进一步加剧了其高财务压力。

然而，当房地产企业把加快存货去库存化和提高现金返还速度作为应对楼市调控的最佳砝码时，R&F地产的并购却令人费解。毕竟，R&F地产与以前的同行有所不同，该行业大多将注意力分散归咎于从事商业地产。受此影响，R&F错过了扩大规模的最佳机会。

此外，R&F饭店在经营中继续遭受损失。根据年报数据，2013年至2017年，酒店经营亏损分别为2.49亿元、1.40亿元、1.67亿元、1.83亿元和1.46亿元。收购后，沈万红源、美银美林等多家机构下调了标准普尔的评级。标准普尔还认为，此次收购将影响R&F地产在确保稳定财务杠杆的同时发展土地开发业务的能力。

在财政压力的同时，R&F地产的表现并不乐观。今年1-8月，R&F地产股权合同销售总额约为766.8亿元，同比增长47%，但仅实现了全年1300亿元销售目标的59.98%。为了实现年度目标，R&F地产需要在9月至12月的四个月里每月卖出超过133亿元。从其前八个月的月度表现来看，压力不小。

在年中业绩会上，李思廉提出要坚持1300亿元的销售目标，相当于交付约650万平方米的销售面积和181个销售项目。然而，随着调控力度的加大和房地产市场的降温，1300亿元的业绩目标能否如期实现，可能还是个问号。