前三季度近900宗土地流拍 行业降温房企如何突围

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土地市场正在被遗弃。数据显示，截至9月底，今年约有888宗土地拍卖，达到历史最高水平。业内人士认为，随着未来房地产市场的进一步降温，地价率将继续下降。

国庆假期刚过，广州、深圳、昆明等城市的土地市场采取了新举措，但整体表现平淡。10月10日，广州一次推出5个商住用地，其中3个地块以“秒”的底价出售，延续了广州土地市场的低迷；同一天，华侨城以42亿元的底价赢得了深圳2块商住用地。深圳将在10月份出售8块土地，这将迎来土地供应的小高潮；在昆明，原本计划在10月11日出售的100亿新“地王”在交易前两天突然被叫停。

作为楼市的“面粉”，土地市场在今年最后一季会有怎样的表现？在“坚决抑制房价上涨”的背景下，房企的机遇在哪里？

在“坚决抑制房价上涨”的背景下，今年的“金九银十”显然是不够的。根据中央参考研究所的数据，9月份，受监测城市的商品房交易量同比和环比分别下降了7.3%和0.5%，而库存环比上升了9.3%，整体房地产市场呈下降趋势。

作为房地产市场的“面粉”，土地市场也很酷。根据国家统计局的数据，今年前8个月，房企平均土地购买价格为4971元/平方米，同比下降22.6个百分点，并连续5个月下降。根据中央参考研究所的数据，截至9月底，今年的土地拍卖数量约为888宗，达到历史最高水平。今年前三季度，全国300个城市共举行了446场房屋拍卖，总规划建筑面积为5645万平方米，是2017年全年的1.8倍。

随着楼市越来越冷，房地产开发企业真的到了“活”的地步吗？

土地市场“进入秋季”

国庆假期刚过，深圳、广州等城市在10月份迎来了第一次土地拍卖，但“最低价中标”成了主旋律。

根据中国科学院的最新数据，今年前三季度，全国300个城市共推出各类用地16.6亿平方米，同比增长29.9%，其中住宅用地7.9亿平方米，同比增长31.4%。交易方面，各类土地交易总量13.6亿平方米，同比增长23.8%，其中居住用地6.4亿平方米，同比增长21.5%。尽管住宅用地交易规模继续逐年增长，但增速继续收窄。

就地价而言，底价和地价双双下跌。前三季度，全国300个城市土地交易平均底价为2220元/平方米，同比下降8.2%，平均地价为16.1%；其中，住宅用地平均楼面价格为3881元/平方米，同比下降6.5%，平均地价为18.3%，同比下降21.1个百分点。

在地价方面，就城市而言，一、二、三线城市土地市场呈现降温趋势:土地拍卖地价同比大幅下降，一、二、三线城市前三季度地价分别为8%、14%和21%，同比下降10、19和23个百分点。季度来看，有明显的逐季度降温趋势:第一、二、三季度的保险费率分别为19%、21%和10%，同比分别下降15、17和20个百分点。

在土地拍卖中，不仅拍卖流程加快，而且零地价出售的土地数量明显增加。前三季度，全国300个城市共拍卖住宅用地446块，规划总建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍。第三季度，土地拍卖率达到9.3%，为近年来最高。与此同时，在第三季度，零地价出售的住宅用地数量占59.2%，比第二季度上升了6个百分点。土地市场正在被遗弃。

易居研究院还认为，全国土地市场正在“加速降温”。

根据易居研究所的数据，8月份易居研究所监测的40个典型城市的平均土地交易价格为4472元/平方米，同比下降17.7%，环比下降2.9%，延续了自2016年9月以来的剧烈下降趋势。

在地价方面，8月份40个城市的土地交易地价率为17.3%，同比下降20.9个百分点，自2015年6月以来的39个月中，地价率创下新低。土地市场整体呈现降温趋势。

国家统计局的数据还显示，今年前8个月，房企平均土地购买价格为4971元/平方米，同比增长速度下降22.6%，并连续5个月下降。

易居研究院智库研究中心主任严岳对《商业日报》记者表示:“土地拍卖的增加是因为政府在推出土地时期望过高，导致一些地块的起拍价较高；另一方面，开发商可能会为市场降温，或面临更大的资金压力，导致获得土地的动力不足。”

显然，在房地产市场持续的高压政策下，特别是在中央政府明确“坚决抑制房价上涨”的背景下，土地市场跟随房地产市场“进入秋季”。

房地产企业的机遇在哪里？

最近，行业标杆万科高喊“活”，在业内引起轩然大波，一度被解读为对市场前景悲观。

“我对中国房地产市场的未来持乐观态度。即使市场规模从13万亿元下降到12万亿元，它仍然是一个大市场。这个市场很大，我对未来的市场充满信心。”阳光城市(000671)集团执行副总裁吴建斌9月27日在出席由《商业日报》主办的第八届中国价值地产年会时表示。

洪洋集团首席执行官蒋大强在出席第八届中国价值地产年会时也表达了类似的观点:“中国房地产市场的蛋糕一直保持在10万亿至13万亿元的规模。在这样的规模下，每个人都还有事情要做。”不过，姜大强也认为，像以前那样大的增长机会将会很少。

在接受《全国商报》采访时，许多市场分析师也表示，虽然楼市调控压力依然很大，但房地产市场的规模已经超过10万亿元，在资金、管理、品牌等方面具有明显优势的领先房地产企业仍有机会，不存在“活”的问题。然而，对于一些中小型住房企业来说，它们面临着被淘汰的风险。

吴建斌还认为，虽然市场规模足够大，在目前的监管环境下，领先的房地产企业表现良好，不会有大问题，但一些高负债的房地产企业容易出现问题，容易放弃市场份额。

"如果住房企业的规模(增长率)低于30%，企业就会有问题."蒋大强认为:“由于企业的成本需要高增长(来弥补)，市场蛋糕如此之大，企业规模(头)不断扩大，这就意味着中小企业，尤其是后面的小企业，应该放弃市场规模到前面去。企业领导。”

韩毅智库的数据显示，今年前九个月，19家房地产企业的销售额超过了1000亿元；前10名、前30名和前100名住宅企业的集中度分别提高到30%、48%和71%，比去年全年分别提高了5、8和13个百分点。金茂、新城、金科、滨江等房地产企业销售额同比增长100%以上。

从以往的经验来看，每一轮楼市调控导致的市场降温意味着行业的洗牌。

在喊“住”的同时，万科在土地市场的“大手”也值得关注。

根据数据报的数据，从股权金额来看，万科第三季度的土地收购总额达到458.7亿元，几乎是保利、碧桂园(港股02007)、融创、恒大三家公司244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、26.4亿元的股权收购总额。

此外，根据10月9日华夏幸福(600340)的公告，北京万科计划以32.34亿元人民币收购北京华夏幸福周边五家项目公司的部分股权，涉及土地面积33.93万平方米。

那么市场上很多房地产企业的市场机会在哪里呢？

“未来，房地产市场将不再是非大都市地区小城镇的舞台。”新城控股有限公司(601155)高级副总裁欧阳杰认为，并非所有靠近核心大城市的中小城镇都能自动成为大都市圈的“成员”。关键在于是否有便捷廉价的快速交通网络、综合平等的公共服务和非垄断的市场结构。

据中央参考研究所称，随着未来中国人口增长的放缓，城市间的人口竞争将是一场零和游戏，人口将继续向中心城市流动，而重点大都市地区也将成为人口的主要聚集地。同时，人口规模也将是拉动住房需求增长的核心因素。

“目前房地产市场的高压力并不意味着小型房地产公司没有任何机会。”严跃进在接受《全国商报》采访时表示:“随着未来房地产市场的进一步降温，土地溢价将继续下降。房企应精心制定营销策略，在确保资金链安全的同时加强市场调研，抓住市场调整机遇。”